חשבון נאמנות לתושבי חוץ לשם מכירת דירה בישראל‎

חוק הנאמנות מגדיר נאמנות באופן הבא:

"נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת".

כלומר בנאמנות יש נאמן, שהוא פונקציה המחזיקה בבעלות פורמלית בנכס וזאת לטובת נהנה או מטרה אחרת. כלומר כאשר נפתח חשבון נאמנות, החשבון יהיה רשום טכנית על הנאמן (בדרך כלל עורך הדין המטפל בעסקה), אך הכספים בו אינם רכושו אלא מוחזקים עבור הלקוח "בנאמנות". מטרת החשבון היא להבטיח את שמירת הכספים ואת העברתם אך ורק בהתאם להתחייבויות הצדדים ולעסקה. נאמנות משמשת לא פעם בעסקאות מקרקעין קלאסיות, כאשר הכסף "חונה" בנאמנות אצל עורך הדין (של המוכרים לרוב), עד שנרשמות הזכויות לטובת הקונים (כאשר עורך הדין, בתור נאמן של בית המשפט, הוא גורם שאפשר לתת בו אמון).

למה פותחים חשבון נאמנות לשם מכירת דירה בישראל?

תושב חוץ שמוכר דירה בישראל נדרש לעמוד בדרישות רגולציה מחמירות, הן לפי חוק איסור הלבנת הון, והן לפי תקנות הבנקים והסכמים בינלאומיים כגון FATCA (לעניין אזרחי ארה"ב). בכל העברה של כסף מחו"ל לישראל, הבנקים בישראל מחויבים לבדוק את מקור הכספים, ומטילים מגבלות רבות על העברות כספים שכאלו. מנגד, אם תושב החוץ רוצה לפתוח חשבון בנק בישראל, הוא חייב להגיע פיזית לישראל לסניף הבנק כדי לפתוח את החשבון.

הפתרון למצב הזה הוא חשבון חשבון נאמנות בניהול עורך דין ישראלי. במצב כזה, הכספים בעסקאות מקרקעין יוצאים ונכנסים לחשבון נאמנות הרשום על ידי עורך הדין הישראלי, כאשר הנהנה הוא תושב חוץ הנמצא במקום מושבו בחו"ל. כך תושב החוץ יכול לפתוח דה פקטו חשבון בנק, מבלי להגיע פיזית לבנק או לישראל.

המסמכים והדרישות לפתיחת חשבון נאמנות לתושב חוץ

לצורך פתיחת חשבון נאמנות נדרש עורך הדין להציג מסמכי זיהוי מלאים של תושב החוץ, לרוב דרכון בתוקף, ולעיתים גם תעודות נוספות, למלא שאלוני נאמנות, הצהרת תושבות מס ועוד. מדובר בפרוצדורה בירוקרטית ראשונה במעלה, אבל היא עדיין חוסכת לתושב החוץ את הצורך להגיע לישראל.

יש לציין כי בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים וחוק איסור הלבנת הון, יש להמציא גם מסמכים המאשרים את מקור הכספים. תושב חוץ מארה"ב חייב למלא טופס W-9, ותושבים ממדינות אחרות נדרשים לטופס W-8. כל אלה נועדו להבטיח שקיפות מלאה ולמנוע שימוש לרעה במערכת הבנקאית. יש לציין כי מילוי טפסים בזמן ובצורה נאותה עשויים להביא לקנסות מכוח חוק איסור הלבנת הון, ולכן מומלץ להיעזר באיש מקצוע למלאכה זו.

ניהול כספי העסקה באמצעות חשבון נאמנות

יש מצבים בהם תושב החוץ רוצה לרכוש נכס בישראל, וישנם מצבים בהם תושב החוץ ירש נכס בישראל, והוא רוצה למכור אותו. בשני המצבים הללו הוא צריך חשבון בנק ישראלי, ורבים עושים זאת באמצעות חשבון נאמנות.

לאחר פתיחת החשבון, כספי הרוכש מועברים אליו, ועורך הדין אחראי לנהל אותם בהתאם להסכם רכישת הנכס ולדרישות החוק השונות. בין היתר, יש להעביר כספים לרשות המסים (מס שבח או מס רכישה, תלוי בפוזיציה של תושב החוץ). רק לאחר שהמוכר מילא את חובותיו לרשות המסים והזכויות בנכס נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, מועבר יתרת התמורה לתושב החוץ, כאשר הוא מוכר את הנכס.

תפקידו של עורך הדין בניהול חשבון נאמנות

עורך הדין הוא הגורם המרכזי בניהול חשבון נאמנות. מעבר לפתיחת החשבון עצמו, וחובתו לדאוג לאינטרסים של הלקוח מכוח חובת הנאמנות וכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, עורך הדין אחראי גם על פעולות נוספות לאחר פתיחת החשבון. למשל, עורך הדין אחראי לדווח לרשות המסים על העסקה (סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין), לדאוג לניכוי מס במקור מתשלומי התמורה, ולוודא שכל זכויות הצדדים נשמרות.

כמו כן, במכירת דירה על ידי תושב חוץ קיימת חובת ניכוי מס במקור בשיעור של 25% מהתמורה (סעיף 170 לפקודת מס הכנסה). חשבון נאמנות מאפשר לעורך הדין לנהל את הניכוי בצורה מסודרת, ולהעביר לרשות המסים את הסכומים הנדרשים טרם העברת יתרת הכספים למוכר. כך המוכר אינו חשוף לחיובי מס עתידיים או לעיכובים בשחרור הכספים.

חשבון נאמנות לתושבי חוץ – עושים באמצעות עורך דין

בסיכומו של דבר, חשבון נאמנות מתאים לתושבי חוץ רבים שרוצים חשבון בנק בישראל, שינוהל על ידי נאמן מטעמם. החוק והרגולציה מחייבים שקיפות ובקרה, והדרך היחידה לנהל עסקה כזו באופן יעיל ובטוח היא באמצעות נאמנות המנוהלת על ידי עורך דין. חשבון הנאמנות מבטיח עמידה בכל החובות לרשויות, שמירה על זכויות הצדדים, וביצוע עסקה חלקה ובטוחה.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בתל אביב ובהרצליה, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.