עורך דין מקרקעין ייצוג תושבי חוץ: המדריך המלא לניהול עסקה מרחוק

ייצוג תושבי חוץ בעסקאות מקרקעין בישראל, מחייב את עורך הדין להתמצא במיסוי בינלאומי ורגולציה בנקאית, השונים מהותית מאלו החלים על תושבי ישראל. הליך הרכישה כפוף לשיעורי מס רכישה מוגדלים מהשקל הראשון, מגבלות מימון של עד 50% משווי הנכס ודרישות ציות קפדניות לפתיחת חשבון בנק. המדריך הבא מפרט את המתווה המשפטי לניהול העסקה, תוך התמקדות בפתרונות לחסמי המיסוי והבירוקרטיה.

מיסוי מקרקעין לתושבי חוץ

רשות המיסים בישראל מתייחסת לתושבי חוץ כקטגוריה נפרדת, מתוך תפיסה כי מרכז חייהם אינו בישראל וכי הנכס הנרכש משמש להשקעה. הדבר בא לידי ביטוי בעיקר בנושא של מס רכישה: על פי חוק מיסוי מקרקעין, בעוד שתושב ישראל זכאי לפטור ממס רכישה על דירה יחידה עד תקרה מסוימת, תושב חוץ אינו זכאי להטבה זו כברירת מחדל.

כיום שיעור מס הרכישה לתושב חוץ מתחיל ב-8% משווי הנכס (עד שווי של כ-6 מיליון ש"ח), ועולה ל-10% על היתרה שמעל סכום זה. משמעות הדבר היא תוספת עלות משמעותית לעסקה, שיש לשקלל בתקציב הכולל.

עם זאת, אפשר להקל על מס הרכישה (מה שנקרא בחוק "הטבה משופרת"), ככל שתושב החוץ מעוניין לעלות לישראל: חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס רכישה למי שהוא תושב ישראל "לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק…" כלומר אם תוך שנתיים הופך תושב החוץ לתושב ישראל, הוא יוכל לקבל את הפטור בדיעבד.

בתקנות מיסוי מקרקעין שתוקנו לאחרונה (סעיף 12א), נקבע כי עולה חדש יהיה זכאי להטבה המשופרת במס רכישה (0% עד כ-2 מיליון, 0.5% עד כ-6 מיליון), אך ורק אם שווי הדירה אינו עולה על סכום התקרה (כ-20 מיליון ש"ח). אם שווי הדירה עולה על הסכום הזה, אזי העולה "נופל" למדרגות המס הרגילות החלות על כל רוכש (ובמקרה של תושב חוץ יהיו כאמור 8% ו-10%).

עניין אחר הוא מס שבח. בעוד תושב חוץ יקבל פטור ממס רכישה רק אם יהיה תושב ישראל, ככל שמדובר במס שבח, תושב החוץ יכול להיות זכאי לפטור. באופן עקרוני, כדי להיות זכאי לפטור של דירת מגורים יחידה במס שבח, על תושב החוץ להוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. עקרונית, החוק דורש הצגת אישור רשמי על היעדר נכסים במדינת התושבות. עם זאת, היות שכמעט אף מדינה אינה מנפיקה אישור כזה, רשות המיסים מאפשרת להוכיח זאת באמצעות "דרכי ראיות חלופיות" הכוללות הצגת חוזה שכירות ותשלומי ארנונה המעידים שהמוכר גר בשכירות ולא כבעלים. נוסף על כך, יש להמציא אישורים מרשויות המס הזרות על היעדר הכנסות משכירות (או דוחות מס רלוונטיים), ולצרף תצהיר ערוך כדין שבו המוכר מצהיר כי אין לו זכויות בדירה נוספת במדינתו

חשבון בנק לתושב חוץ לביצוע עסקאות מקרקעין

בשנים האחרונות, פתיחת חשבון בנק בישראל לתושבי חוץ הפכה לאחד המכשולים הגדולים ביותר בביצוע עסקאות נדל"ן, בשל החמרת רגולציית איסור הלבנת הון ודיווח לרשויות מס זרות (FATCA לארה"ב ו-CRS לאירופה). ראשית, כדי לפתוח חשבון בנק עבור תושב חוץ, לרוב הבנקים יתעקשו על ייפוי כוח ייעודי משלהם לעורך הדין, מאומת כדין עם אפוסטיל.

אולם הבעיה העיקרית מתעוררת בכל הנוגע לנושא של חשד להלבנת הון. הדרישה המרכזית היא הוכחת מקור הכספים: על הלקוח להוכיח בתיעוד מלא את המסלול שעבר הכסף ואת חוקיותו (ירושה, מכירת נכס, דיבידנד, חיסכון משכר). עורך הדין מלווה את הלקוח בהליך של הכרת הלקוח, מכין את הניירת הנדרשת, ומנהל את השיח מול מחלקות הציות בבנק. ללא חשבון בנק מקומי בישראל, לא ניתן כמעט להשלים עסקת מקרקעין בישראל (תשלום למוכר, תשלומי מיסים ורישום).

מעבר לכך, ככל שתושב החוץ זקוק למשכנתא, הדבר מציב קשיים בפני עצמו. תושבי חוץ רשאים ליטול משכנתא בישראל, אך הבנקים מסווגים אותם כלווים בסיכון גבוה יותר בשל הקושי בגבייה בחו"ל והיעדר היסטוריית אשראי מקומית (מערכת נתוני אשראי של בנק ישראל).

משום כך, תושבי חוץ מוגבלים ביכולת המימון של הנכס: בניגוד לתושב ישראל היכול לקבל עד 75% מימון לדירה ראשונה, תושב חוץ מוגבל לרוב ל-50% מערך הנכס (בהתאם להנחיות בנק ישראל). על הרוכש להעמיד הון עצמי (Equity) משמעותי ונזיל. כמו כן, הבנק יבצע בדיקה של יכולת ההחזר של תושב החוץ, באמצעות דרישת דירוג אשראי ממדינת המקור (ככל שיש כזה במדינת התושבות).

עורך דין מקומי עם ניסיון בייצוג תושבי חוץ

הנושא של ייצוג תושבי חוץ בעסקאות מקרקעין, מעורר לא מעט אתגרים משפטים ובירוקרטיים. ככל שתושבי חוץ מעוניינים בביצוע עסקאות מקרקעין בישראל, מוטב להם להיעזר בעורך דין עם ניסיון בייצוג תושבי חוץ, שיודע להציג פתרונות מהירים לסוגיות הרבות המתעוררות בהקשר הזה.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.