מס רכישה לתושב חוץ‎

כאשר רוכשים בישראל דירה או זכות במקרקעין, קמה חובה לתשלום מס רכישה המחושב כאחוז מסוים מהעסקה. עם זאת, ככל שמדובר ברוכש נכס שהוא ישראלי, הוא זכאי למדרגות מס מופחתות יחסית. מנגד, תושב חוץ אינו זכאי לאותן מדרגות מופחתות ומשלם מס גבוה יותר, בדומה לרוכש ישראלי שמחזיק כבר דירה נוספת. איך עובד הנושא של מס רכישה לתושב חוץ, ומה אפשר לעשות כדי להוריד את נטל המס? על כך במאמר זה.

מיהו תושב חוץ?

חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה, מבחינים בין תושב ישראל לתושב חוץ. נכון להיום, תושב חוץ הוא מי שאינו עומד במבחני התושבות בישראל, כלומר מרכז חייו אינו בישראל, ובנוסף הוא שהה מחוץ למדינה לפחות 183 ימים בשנה הנוכחית ובזו שלאחריה. מבחן מרכז החיים הוא אינו מבחן נוקשה אלא מהותי, אבל בגדול מה שבודקים הוא היכן כתובת המגורים של הנישום, איפה המשפחה גרה, מיקום הפעילות הכלכלית אם ישנה וכדומה.

כיצד מחושב מס רכישה לתושב חוץ?

סעיף 9 (ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין אומר כך:
במכירת זכות במקרקעין, שהם בניין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים… ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(א) על חלק השווי שעד 1,465,800 שקלים חדשים – 5%;
(ב) על חלק השווי העולה על 1,465,800 שקלים חדשים ועד 4,397,380 שקלים חדשים – 6%;
(ג) על חלק השווי העולה על 4,397,380 שקלים חדשים ועד 6,055,070 שקלים חדשים – 7%;
(ד) על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקלים חדשים ועד 20,183,565 – 8%;
(ה) על חלק השווי העולה על 20,183,565 שקלים חדשים – 10%;

ובהמשך נכתב:

על אף הוראות פסקה (1), יחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים… והתקיים בו אחד מאלה (דירה יחידה) ישלם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע:

(א) על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
(ב) על חלק השווי העולה על 1,978,745 שקלים חדשים ועד 2,347,040 – 3.5%;
(ג) על חלק השווי העולה על 2,347,040 שקלים חדשים ועד 6,055,070 שקלים חדשים – 5%;
(ד) על חלק השווי העולה על 6,055,070 ועד 20,183,565 שקלים חדשים – 8%;
(ה) על חלק השווי העולה על 20,183,565 שקלים חדשים – 10%;

במילים פשוטות יותר, מי שתושב ישראל נהנה ממדרגות מס מדורגות שמתחילות באפס אחוזים על חלק השווי עד 1,978,745 שקלים, עולות לשלושה וחצי אחוזים על החלק שבין 1,978,745 ל־2,347,040 שקלים, חמישה אחוזים על החלק שמעל 2,347,040 עד 6,055,070 שקלים, שמונה אחוזים על החלק עד כעשרים מיליון שקלים ועשרה אחוזים על היתרה. רוצה לומר, יחיד תושב ישראל שאין לו דירה, יכול לקנות דירה שמתאימה למעמד הביניים ללא מס רכישה, או עם תשלום אחוזים נמוכים על החלק השולי. מנגד, יחיד שאינו תושב ישראל, משלם מס רכישה בהתאם למפורט בחלק הראשון לעיל, כלומר לא יקבל שיעורי מס מופחתים.

כיצד ניתן להפחית מס רכישה לתושב חוץ?

חוק מיסוי מקרקעין אומר כך:
9(ג1ג)(4)(ב) "תושב ישראל" – לרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק, כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה;

כלומר למרות שתושב חוץ אינו זכאי למדרגות של דירה יחידה, אם אותו תושב חוץ יעשה עליה לישראל תוך שנתיים, הוא יוכל לקבל הטבות משמעותיות במס. ראשית, אם אם מדובר בעולה חדש ("תושב ישראל לראשונה") או תושב חוזר ותיק ("תושב חוזר ותיק" הוא מי שהיה בעבר תושב ישראל, עזב את הארץ, והוגדר כתושב חוץ במשך עשר שנים רצופות או יותר. כאשר הוא שב לישראל, החוק מתייחס אליו כאל "תושב חוזר ותיק"), הוא ימוסה כאילו הוא תושב ישראל (ויהיה זכאי להחזר על מס רכישה רטרואקטיבית).

עם זאת, תקנות מיסוי מקרקעין שונו כדי להיטיב עם עולים ולשכנע אותם לעלות לישראל. עד ל־15.08.2024 עולים חדשים יכלו לבחור בין שני מסלולים: מדרגות מס מופחתות "רגילות" (חצי אחוז עד כ־1.99 מיליון ש"ח וחמישה אחוזים על היתרה), או מדרגות מס כלליות לעולה חדש. החל מ־15.08.2024 נכנס לתוקף תיקון לתקנה 12, שקובע מדרגות חדשות: פטור מלא עד 1,978,745 ש"ח, חצי אחוז על החלק שבין 1,978,745 ל־20,183,565 ש"ח, ורק מעל סכום זה ישולם סכום של 10%.

כדי לתכנן מס רכישה לתושב חוץ, צריך עורך דין מומחה בתחום

תושבי חוץ שרוכשים דירה בישראל נתקלים לא אחת במורכבות שלא קיימת אצל רוכשים ישראלים. מעבר להבדל במדרגות המס, יש צורך לנהל את העסקה מרחוק, לפתוח חשבון נאמנות בישראל ולנווט בין דרישות הבנק לדיווחי מס בינלאומיים. לכן מומלץ מאוד לבחור עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ובייצוג תושבי חוץ. עורך הדין יכול לסייע בחישוב המס המדויק, בהגשת בקשות להקלות, ובניהול כל היבטי העסקה בשמכם באמצעות ייפוי כוח נוטריוני. תכנון מדויק עשוי לחסוך לא רק בתשלום המס אלא גם בעמלות בנקאיות ובהוצאות מימוניות. פנו לעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ובייצוג תושבי חוץ.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.