מיסוי תושב חוץ במכירת דירה

כאשר דירה נמכרת בישראל, היא חייבת במס שבח. אולם כאשר תושב חוץ המבקש למכור נכס מקרקעין בישראל עשוי להיתקל במדרגות מס שבח שונות, בחובת ניכוי מס במקור, ואף במגבלות על קבלת פטורים החלים על דירה יחידה. במאמר זה נדון במיסוי תושב חוץ במכירת דירה – לרבות חישוב מס השבח, האפשרות לקבל פטורים או הקלות, וכן מה קורה כאשר רוכשים דירה מתושב חוץ.

מס שבח לתושבי חוץ

כאשר נמכרת דירה בישראל, על המוכר חלה חובה לשלם מס שבח. המס מוטל על הרווח שצמח למוכר ממכירת הדירה, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג–1963. נכון להיום, שיעור המס הוא 25% על הדלתא שבין מחיר רכישת הנכס לבין המחיר שבו הוא נמכר. עם זאת, ישנו חריג לחובת תשלום מס שבח, והוא החריג של דירת מגורים מזכה.

(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה כאמור בסעיף 49ג(3) ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997) אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;

הפטור לדירת מגורים מזכה הוא רווח מאוד, וחל על מרבית עסקאות המכר בישראל. הרציונל הוא שהחזקה ושימוש בדירה למגורים עצמאיים (שאינם כדרך עסק) אינם מהווים פעילות הונית שיש למסות אותה. עם זאת, כאשר מדובר בתושב חוץ, היות שהוא אינו גר בישראל, ישנה חזקה מסוימת שמדובר שכן מדובר בפעילות הונית מטבעה. משום כך, סעיף 49א(א) לחוק אומר שעל מנת ליהנות הפטור, על המבקש להיות "תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב". כלומר כאשר תושב חוץ מוכר דירה, ההנחה היא שמדובר בפעילות כלכלית, אלא אם הוא מוכיח אחרת.

על מנת ליהנות מהפטור לדירה יחידה, על תושב החוץ להמציא אישורים מרשויות המס המקומיות לפיהן אין לו דירה. לפי התוספת להוראת‏ ביצוע‏ מיסוי‏ מקרקעין‏ מס' ‏2013\-5, מעטות הן המדינות אשר מנפיקות אישור היעדר בעלות על דירה בפועל. משום כך, במצב שבו המדינה אינה מנפיקה אישור כזה, ניתן להסתפק בדרכי ראיות חלופיות, לכך שאין למוכר תושב החוץ דירה בפועל:

א. על המוכר להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את המנהל.

ב. בשלב ראשון, על המוכר -תושב החוץ- להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו ומה טיב זכויותיו בדירה זו. עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפאלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו"ל "כמחזיק" בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.

ג. אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית (במידה ויש למוכר הכנסות מדמי שכירות שלא נובעים מדירת מגורים, יוכל להמציא, בנוסף, תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות לפיו לא מדובר על הכנסות משכירות של דירה אלא של נכס אחר).

ד. כתמיכה לאישורים הנ"ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.

ניכוי מס במקור – חובה מיוחדת בעסקאות תושב חוץ

סעיף 170 לפקודת מס הכנסה קובע כך:

170. (א) כל המשלם לאדם שאינו תושב ישראל, לו או לאחר בשבילו, כל הכנסה חייבת לפי פקודה זו, שאינה הכנסה שממנה נוכה מס לפי הסעיפים 161 ו-164 חייב לנכות מאותה הכנסה, בעת תשלומה, מס של 25 אגורות לכל לירה אם מקבל התשלום הוא יחיד, ומס בשיעור המוטל לפי הסעיפים 126 ו-127 אם מקבל התשלום הוא חבר בני-אדם, או שיעור אחר שיקבע להם פקיד השומה בהודעה בכתב, אך רשאי פקיד השומה להתיר את תשלום ההכנסה ללא ניכוי מס, אם הוכח להנחת דעתו, כי המס כבר שולם או ישולם בדרך אחרת. לענין זה, "משלם" – לרבות מוסד כספי כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, שבאמצעותו משתלמת ההכנסה, אלא אם כן בידי המוסד הכספי אישור מפקיד השומה הפוטר אותו מחובת ניכוי במקור.

בעת מכירת דירה על ידי תושב חוץ, חלה על הקונה (הישראלי לצורך העניין) חובת ניכוי מס במקור בשיעור של 25% מהתמורה, אלא אם התקבל מראש אישור פטור או אישור לניכוי בשיעור מופחת ממיסוי מקרקעין. הוראה זו מהווה מנגנון ביטחון מסוים למניעת השתמטות מס בכל הנוגע להתנהלות של תושבי חוץ. תושב חוץ המעוניין להקטין את ניכוי המס, נדרש להגיש מראש בקשה לרשות המיסים בצירוף הסכם המכר, חישוב שבח, ושאר המסמכים הנדרשים.

סיכום

מיסוי תושב חוץ במכירת דירה הינו נושא מורכב, המצריך ידע משפטי רב בעסקאות מקרקעין, ובנושא של מיסוי תושבי חוץ. חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה בתחומים אלה, בעת מכירת דירה על ידי תושב חוץ.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.