מכירת דירה תושב חוץ

תושבי חוץ הפכו מעורבים יותר בשוק הנדל"ן הישראלי, כאשר שוק דירות היוקרה רושם עליות עקביות, וכן מחירי השכירות עולים ועולים כבר קרוב לשני עשורים ברציפות. אולם איך נראית עסקת נדל"ן של תושב חוץ בישראל? הנה מה שחשוב לדעת על מכירת דירה מאת תושב חוץ.

פטור ממס שבח – זכאות לתושב חוץ

ההגדרה של תושב חוץ בישראל נקבעה בפקודת מס הכנסה. לפי הפקודה, תושב חוץ הוא מי שאינו תושב ישראל, ובנוסף מרכז חייו נמצא מחוץ לישראל. ההגדרה אינה טכנית בלבד אלא מהותית, שכן סיווג זה משפיע ישירות על הזכויות והחובות בעת מכירת דירה בישראל.

שאלת התושבות רלוונטית במכירת דירה על ידי תושב חוץ, בעיקר בכל הנוגע למס שבח. מס שבח הוא מס המשולם כאשר מוכרים דירה, והוא מוטל על ההון (השבח) שצבר מוכר הדירה מהרגע שנקנה הנכס ועד לרגע הנמכר (כלומר ההפרש בין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה). בפועל, במרבית עסקאות הנדל"ן הנעשות על ידי מוכרים פרטיים, לא משולם מס שבח, משום הפטור של דירת מגורים מזכה. פטור זה ניתן לדירה שמחירה אינו עולה על כ־5 מיליון שקלים, ובלבד שהיא שימשה בפועל למגורי בעליה במשך רוב תקופת החזקה או לפחות בארבע השנים האחרונות שלפני המכירה. בנוסף, הפטור מותנה בכך שהנכס נחשב לדירתו היחידה של המוכר, או שמדובר במקרים מיוחדים המוסדרים בחוק, כמו למשל דירה שהתקבלה בירושה. הרעיון העומד מאחורי ההטבה הוא להבחין בין מכירת דירה פרטית לצורכי מגורים לבין פעילות עסקית של סחר בנדל״ן, ולמנוע הטלת מס על מי שמכר את ביתו האישי.

מס שבח ותושב חוץ: גם תושב חוץ יכול ליהנות מפטור של דירת מגורים מזכה. עם זאת, בניגוד לתושב ישראל, תושב חוץ נדרש לעמוד בתנאי נוסף: עליו להוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת מושבו. המשמעות היא שעליו להמציא אישור רשמי משלטונות המס במדינתו לכך שאין לו נכס בבעלותו. היות ומעטות המדינות אשר מעניקות אישור שכזה, מאפשרת רשות המיסים להוכיח היעדר נכס בארץ המוצא בדרכים אחרות, בצירוף תצהיר.

מיסוי ברכישת דירה מתושב חוץ

סעיף 170 לפקודת מס הכנסה אומר כך:

170. "(א) כל המשלם לאדם שאינו תושב ישראל… כל הכנסה חייבת לפי פקודה זו, שאינה הכנסה שממנה נוכה מס לפי הסעיפים 161 ו-164 חייב לנכות מאותה הכנסה, בעת תשלומה, מס של 25 אגורות לכל לירה…"

כאשר דירה בישראל נמכרת על ידי תושב חוץ, הפקודה מטילה על הרוכש חובה לנכות חלק מהתשלום ולהעבירו ישירות לרשות המסים. ברירת המחדל היא ניכוי בשיעור של 25% מהסכום הכולל, אלא אם המוכר השיג מראש אישור רשמי המאפשר פטור מלא או שיעור מופחת. כדי לקבל הקלה כזו, על המוכר להגיש בקשה מסודרת לרשות המסים, הכוללת את חוזה המכר, חישובי מס שבח רלוונטיים ומסמכים תומכים נוספים.

רוצה לומר, לרוכש ישראלי שמבצע עסקה מול תושב חוץ, חשוב לזכור שחובת ניכוי מס במקור חלה עליו, ואם לא יעמוד בה, הוא עשוי להיות מחויב בעצמו בתשלום המס. כדי להימנע מסיכון כזה, עליו לוודא שלפני העברת התמורה מתקבל אישור מתאים מרשות המיסים לגבי שיעור הניכוי, בין אם זה פטור מלא ובין אם שיעור מופחת.

בנוסף, כדאי לכלול בהסכם המכר סעיף מפורש שמטיל על המוכר את האחריות להשגת האישור, ולקבוע מנגנון שבו כספים יוחזקו בנאמנות עד לקבלת האישורים. כך הרוכש מגן על עצמו מפני חשיפה מיותרת, ומבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חוקית וחלקה.

ייפוי כוח וניהול העסקה מרחוק

מכירת דירה על ידי תושב חוץ, כמעט תמיד מתבצעת כשהמוכר עצמו אינו נמצא בישראל. כדי לאפשר את ניהול העסקה, נהוג להעניק לעורך דין מקומי ייפוי כוח נוטריוני, על מנת שעורך הדין יוכל לטפל בענייני הלקוח מבלי שהלקוח יידרש להיות נוכח בישראל. על מנת להעניק ייפוי כוח נוטריוני, הלקוח יכול לאמת את חתימתו באמצעות אפוסטיל עם נוטריון מקומי, או לחילופין להופיע בפני קונסול בנציגות ישראלית בחו"ל. ייפוי כוח זה מאפשר לעורך הדין המקומי לחתום בשם תושב החוץ על הסכם המכר, לדווח לרשויות המס, ולטפל בכל ההיבטים המשפטיים והפרוצדורליים. כך, גם כאשר המוכר מתגורר מעבר לים, ניתן להשלים את העסקה בצורה תקינה, בטוחה וללא צורך בהגעה פיזית לישראל.

סיכום

מכירת דירה על ידי תושב חוץ מעלה שאלות ייחודיות של מיסוי ופרוצדורה משפטית. בעוד שתושב ישראל יכול ליהנות מפטורים יחסית בקלות, תושב חוץ נדרש להוכיח זכאות מיוחדת ולעמוד בדרישות נוספות מול רשויות המס. גם בצד הרוכש קיימות חובות ייחודיות, כגון ניכוי מס במקור. לצד זאת, מאחר שרוב העסקאות מתבצעות ללא נוכחות המוכר, ניהול נכון באמצעות ייפוי עורך דין מטעמכם הוא קריטי, ולכן חשוב לבחור בעורך דין מנוסה בעסקאות מקרקעין ומיסוי של תושבי חוץ.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בתל אביב ובהרצליה, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.