מס שבח לתושב חוץ‎

מחירי הדיור מסרבים לרדת למרות ההאטה החזקה בשוק הדיור והריבית הגבוהה, ונראה שיש לכך סיבות: בסופו של דבר, הנדל"ן הישראלי הוכיח את עצמו כבר כמה עשורים בתור השקעה משתלמת ויציבה, שפחות או יותר מניבה תשואה איכותית בכל שנה. בגלל שהמחירים כל כך גבוהים, כבר לא נותרו הרבה שיכולים לעמוד בהם. לא מפתיע אם כן, שיש עליה גדולה ברכישה של דירות על ידי תושבי חוץ. אמנם מדובר עדיין במספרים קטנים יחסית (2% בסה"כ) מהעסקאות, אולם עדיין מדובר בגידול של 50% ביחס ל-2023.

לאור הגידול בעסקאות נדל"ן על ידי תושבי חוץ, שרק ילך ויגבר ככל הנראה, שווה להכיר את הנושא של מיסוי נדל"ן לתושבי חוץ, ובפרט מס שבח. הנה מה שחשוב לדעת על מס שבח לתושב חוץ.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר בעת מכירת זכות במקרקעין. החוק המרכזי המסדיר את הנושא הוא חוק מיסוי מקרקעין. לפי האמור בחוק, "השבח" מחושב כהפרש שבין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה, כשהוא מתואם בהתאם לעלויות נוספות כמו הוצאות עו"ד, מתווכים או שיפוצים. נכון להיום, שיעור המס עומד על 25% מהשבח.

יחד עם זאת, במרבית עסקאות הנדל"ן שנעשות בין גורמים פרטיים, המוכרים לא משלמים מס שבח, משום שהם מנצלים פטור בחוק בשם דירת מגורים מזכה. סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירה (עד מחיר של 5,008,000 שקלים) כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה. החוק מגדיר דירה זו כדירה ששימשה בעיקרה למגורים במשך רוב תקופת הבעלות או במשך ארבע השנים האחרונות טרם מכירתה. כאשר הדירה עומדת בהגדרה זו, ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירתה, בתנאי שמדובר בדירתו היחידה של המוכר או שהתקיימו חריגים הקבועים בחוק, כגון מכירת דירת ירושה. הרציונל מאחורי הפטור הוא להקל על אזרחים פרטיים שמכרו דירה למגוריהם ולא עסקו בכך כפעילות עסקית.

פטור ממס שבח לתושב חוץ

לפי פקודת מס הכנסה, תושב חוץ הוא מי שאינו עומד במבחני התושבות הישראליים (183 ימים בישראל לפחות), או מי שמרכז חייו הכלכליים, החברתיים והמשפחתיים נמצא מחוץ לישראל. אם כן אדם שמוכר דירה יכול לקבל פטור ממס שבח, גם תושב חוץ. אולם חוק מיסוי מקרקעין מטיל על תושב חוץ נטל נוסף:

49א. (א) תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור ממס במכירתה; לעניין סעיף קטן זה, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.

כדי לקבל פטור דירת מגורים מזכה, על תושב החוץ להמציא אישור משלטונות המס במדינת מגוריו, כי אין לו שם דירה. היות ומעטות הן המדינות המעניקות אישור שכזה, רשויות המס בפועל מאפשרות לתושבי חוץ להוכיח שאין להם דירת מגורים לפי הפרוצדורה הבאה:

על המוכר תושב חוץ, להצביע על דירת מגוריו במדינה הזרה, ולהראות באמצעים סבירים שהוא אינו הבעלים של הדירה. למשל, לצרף חוזה שכירות שלו בדירה.
לצרף אישור מרשות המיסים המקומית שלו, כי אין לו הכנסות משכירות (אישור כזה דווקא אפשר להשיג).
להוסיף תצהיר חתום לפיו אין לו דירה בבעלותו בארץ מגוריו.
לכן, במידה ותושב החוץ עומד בתנאים לקבלת פטור דירת מגורים מזכה, הוא יוכל לקבל את הפטור גם אם לא ימציא את האישור כפי שצוין בחוק, אלא יסתפק בהוכחת הטענה בצורה סבירה.

ומה קורה כאשר מדובר בתושב חוץ המוכר דירה בירושה? לכאורה החריג של מכירת דירה שנתקבלה בירושה אינו מחייב כי יהיה מדובר בדירה יחידה:

49ב(5)המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א)המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב)לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג)אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

ככל שמדובר במוכר נכס ישראלי, נסתפק בבדיקה של האם המוריש של הנכס היה זכאי לדירת מגורים מזכה. לעומת זאת, לפי החלטת מיסוי 7701/21 בעניין זה של רשות המיסים, במקרה שהיורש הוא גם תושב חוץ, עליו להמציא אישור היעדר דירת מגורים במדינת התושבות. אחרת, לא יוכל ליהנות מהפטור של דירה בירושה.

שומת מס של תושב חוץ

מעבר לקושי בקבלת פטורים, קיימת גם חובה מיוחדת שנועדה להבטיח גביית מס מתושבי חוץ. סעיף 170 לפקודת מס הכנסה מטיל על הקונה חובה לנכות מס במקור בשיעור של 25% מתמורת העסקה כאשר המוכר הוא תושב חוץ. משמעות הדבר היא שהקונה לא יעביר את מלוא כספי העסקה למוכר אלא אם כן הוצג בפניו אישור פטור או הקלה מניכוי במקור. כדי להפחית את שיעור הניכוי, תושב חוץ נדרש להגיש בקשה מראש לרשות המסים, בצירוף מסמכים כגון הסכם המכר וחישוב השבח.

יש לציין כי ישראל חתומה על אמנות מס בינלאומיות עם מרבית מדינות העולם, למניעת גבייה של כפל מס מנישומים. ברוב האמנות שישראל חתומה עליהן נקבע כי זכות המיסוי הראשונית במקרקעין שממוקמים בישראל שמורה לישראל, ולכן על פי רוב, רשות המסים בישראל גובה את מס השבח במלואו. עם זאת, תושב חוץ יכול לקזז את המס ששילם בישראל מהמס שהוא חייב במדינת התושבות שלו, בהתאם לכללים של אותה אמנה, ובכך להפחית משמעותית את החבות הכספית הכוללת שלו.

החשיבות של ליווי משפטי מקצועי בייצוג עסקאות של תושבי חוץ

עבור תושב חוץ, מכירת דירה בישראל כרוכה במורכבות רבה, כגון הקושי בניצול פטורים ממס, שומות מס אחרות וכדומה. טעויות בהליך עלולות להוביל לתשלום מס מיותר בשווי מאות אלפי שקלים. לכן, מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ובייצוג תושבי חוץ. עורך הדין יודע להגיש בקשות מתאימות לרשות המסים, להציג את הראיות הנדרשות, ולפעול להפחתת החבות או לקבלת החזרי מס.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.