שותף סרבן: מה עושים כשאחד השותפים בנכס מסרב למכור?

החזקת נכס במשותף עם אדם המסרב למכור יוצרת קיפאון כלכלי המונע את מימוש הזכויות הקנייניות. המצב מסתבך במיוחד כאשר מדובר בנכס שהתקבל בירושה, ואחד היורשים מתגורר בו או מסכל כל ניסיון למימוש העיזבון. הפתרון המשפטי לרוב הוא פירוק שיתוף במקרקעין, כדי לחלץ את שני הצדדים מהפלונטר. חוק המקרקעין מקבע את הזכות לפירוק שיתוף כזכות חזקה:

״37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף״

הכלל הבסיסי הוא שכל בעל זכויות בנכס משותף זכאי לדרוש את סיום השיתוף בכל עת. המטרה היא למנוע מצב שבו אדם אחד מחזיק את האחרים כבני ערובה בניגוד לרצונם.

יש לציין כי הכלל הוא שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף, והשותף הסרבן לא יכול להסתתר בקלות מאחורי טענת "חוסר תום לב" רק כדי לתקוע את ההליך. עם זאת, במקרים קיצוניים ונדירים, בית המשפט עשוי למנוע פירוק שיתוף מטעמים של חוסר תום לב: בקשה כזו עשויה להידחות, כאשר היא לא נועדה באמת לפרק את השיתוף, אלא משמשת כאמצעי לחץ וסחיטה כדי לאלץ את השותף השני להסכים לתנאים אחרים, או לחילופין כנקמנות טהורה ללא כל צידוק כלכלי.

הכלים המשפטיים להתמודדות עם שותף סרבן

בחינה דקדקנית של הסכם שיתוף קיים
לעיתים קיימות במסגרת הסכם שיתוף במקרקעין תניות משפטיות המגבילות את הזכות לדרוש היפרדות לתקופה מסוימת. החוק קובע במפורש כי גם אם קיימת תניה המגבילה זכות זו בית המשפט רשאי להורות על המהלך לאחר שלוש שנים מיום עריכת המסמך, אם מצא שהדבר צודק בנסיבות העניין.

הגשת תביעה והעדפת חלוקה בעין
כאשר אין מקום להמשך מו"מ בין הצדדים, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט המוסמך. ברירת המחדל המועדפת בחוק המקרקעין אינה מכירת הנכס אלא חלוקה בעין, קרי חלוקה פיזית של הקרקע או הנכס כך שכל צד מקבל חלק ממשי ומוגדר. פתרון זה ישים בעיקר במגרשים וקרקעות וטומן בחובו יתרון עצום שכן חלוקה פיזית אינה נחשבת לרוב לאירוע מס המחייב בתשלום מס שבח (אלא אם שולמו תשלומי איזון).

ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי נקבע כי גם אם בקשת הפירוק עצמה מוגשת בתום לב, דרך הפירוק שדורש אותו שותף חייבת להיות בתום לב. כאשר ניתן לבצע חלוקה בעין, צריך לעשות זאת, אלא אם הדבר יביא להפסד ניכר לאחד השותפים. מנגד, ככל הנוגע לאפשרות של חלוקה על ידי רישום כבית משותף (מול האפשרות של מכירת הנכס כולו לצד ג'), יש לבית המשפט יותר שיקול דעת, וצריך לבדוק אם הדבר יביא להפסד ניכר לשותפים האחרים.

כאשר הנכס אינו ניתן לחלוקה פיזית כמו במקרה של דירת מגורים טיפוסית, בית המשפט יורה על מכירתו למרבה במחיר. במצבים בהם אחד הצדדים מערים קשיים ניתן לבקש מינוי של כונס נכסים חיצוני שינהל את המכירה.

כיצד מנהלים סכסוכים בין יורשים על נכס משותף

בטרם פנייה להליכי מכירה פומבית לצדדים שלישיים, לעיתים החוק מעניק עדיפות להשארת הנכס בידי הבעלים הקיימים. למשל, כאשר מדובר בנכס שעבר בירושה, סעיף 113 לחוק הירושה קובע כי ליורש המרבה במחיר תהיה עדיפות ברכישת הנכס, ורק אם אף יורש אינו מעוניין לרכוש אותו, הנכס יימכר לאדם חיצוני. כמו כן סעיף 100 לחוק המקרקעין קובע זכות קדימה מפורשת ורשומה בין יורשים, כאשר מדובר בנכס מקרקעין שהוא משק חקלאי שהתקבל בירושה.

כאשר כל ניסיונות ההידברות והגישור כושלים, ניהול המאבק עובר לכותלי בית המשפט לענייני משפחה אשר בדרך כלל נתונה לו הסמכות לדון בסכסוכים הנובעים מיחסי משפחה (הסמכות נקבעת לפי הקשר הסיבתי, ראו רע"א 6558/99 חבס). ערכאה זו מוסמכת להורות על מגוון סעדים רחב החל ממינוי של מנהל עיזבון חיצוני שיפקח על הנכס ועד למתן צווים האוסרים על שינוי במצב הזכויות הרשום. בשלב הדיונים המשפטיים עורך דין יפעל לנתב את התיק לאפיק המהיר ביותר שיאפשר פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים תוך נטרול ניסיונות השהיה מצד האח הסרבן.

מהן המשמעויות הכלכליות והכספיות של סרבנות השותף

אחת הטענות הנשמעות בהקשר של שותף סרבן, נוגעת לדמי שימוש ראויים. סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע כך:

33. שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.

באופן עקרוני, הפסיקה קובעת כי עצם השימוש הבלעדי בדירה אינו מקים אוטומטית זכות לתשלום דמי שימוש. פסק דין ע"א 1492/90 נאיפה סעיד זרקא נ' סלמאן פארס קבע כי החובה לתשלום דמי שימוש ראויים, נוצרת רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן שמנע מייתר השותפים להשתמש אף הם במקרקעין. עם זאת, יש לציין כי הלכת זרקא רוככה בשנים האחרונות, ומוגבלת בעיקר לנכסים מסחריים. למשל, נקבע בפסיקה כי במקרה של בני זוג למשל, העזיבה של אחד מבני הזוג את הדירה המשותפת מרצון בעת פרידה, אינה מלמדת על כך שהוא ויתר על דמי שימוש ראויים (בע"מ 9881/05 פלוני נ' פלונית).

לצד זאת, סרבנות עיקשת ובלתי מבוססת עלולה להוביל לאובדן הזדמנויות עסקיות ממשיות ויקרות ערך לכל המעורבים. אם עמדה על הפרק הצעת רכש אטרקטיבית במיוחד והאדם הכשיל אותה בחוסר תום לב ניתן לבחון הגשת תביעה נזיקית בגין הפסד הרווח. עורך דין יפעל לאיסוף המסמכים הנדרשים כגון טיוטות חוזים מתקדמות וחילופי הודעות, כדי להוכיח את הקשר הסיבתי ההדוק בין הסירוב לבין הנזק הכלכלי הכבד שנגרם ליתר השותפים.

הדרך להחזרת השליטה בנכס ובחיים הכלכליים

התמודדות ארוכה עם אדם המסרב לשתף פעולה גוזלת זמן רב אנרגיה נפשית ומשאבים כלכליים עצומים מכל המעורבים. קיפאון בקבלת החלטות מוביל לפגיעה חמורה וישירה בערך הנכס ולחשיפה משפטית מתמשכת מול רשויות המס והתכנון. המפתח ליציאה ממשבר זה טמון בהבנה המלאה כי החוק הישראלי מעמיד לרשותכם כלים עוצמתיים להפקעת השליטה מידי הסרבן. צרו קשר כעת לקביעת שיחת ייעוץ ראשונית לבחינת אפשרויות הפעולה העומדות לרשותכם, והשיבו לידיכם את השליטה המלאה על רכושכם.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.