הסכם שיתוף במקרקעין

כאשר מספר אנשים רוכשים ביחד קרקע (בנויה או לא בנויה) הם הופכים לשותפים במקרקעין אותם רכשו. כל עוד לא הוגדר אחרת, הבעלות במקרקעין מתחלקת בצורה שווה בין הבעלים המשותפים. חשוב לדעת שעל פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בעלות משותפת במקרקעין היא בעלות משותפת על כל הקרקע ואין לאף שותף חלק מסוים בנכס. הצורך בהסדרת השותפות מתעורר לרוב כאשר מספר שותפים רוכשים שטח שמיועד לבנייה, לבניית בניין או לבניית מספר בתים צמודי קרקע, ועדין לא עבר פרצלציה (חלוקת השטח לתתי חלקות לפי יחידות הדיור המוקמות בו). בכדי להסדיר את מערכת היחסים בין השותפים השונים בבעלות על המקרקעין, הן מבחינת חובות וזכויות והן מבחינת הגדרת שטחי ואחוזי הבעלות בקרקע, מומלץ לערוך הסכם שיתוף במקרקעין.

עריכת הסכם שיתוף במקרקעין.

הסכם שיתוף במקרקעין מגדיר בעצם מהו החלק המסוים בקרקע של כל אחד מהבעלים ומהן הזכויות והחובות שלו בנוגע לשטח וכלפי שאר הבעלים. כך למשל, ניתן לקבוע האם מותר לשותף להשכיר את חלקו בקרקע, לבנות עליה ואף למכור אותה. עוד ניתן לקבוע בהסכם כיצד ינוהל הנכס ומה יהיה השימוש של המקרקעין. חשוב להבין שהסכם השיתוף מאפשר לא רק רישום בטאבו של בעלות על חלק מסוים במקרקעין, אלא קובע זכויות החזקה ושימוש לכל אחד מהשותפים בחלק מסוים בנכס. בהעדרו של הסכם שיתוף, או כאשר ישנו נושא אליו לא מתייחס הסכם השיתוף, יחולו על השותפות הכללים הקבועים בחוק. על כן רצוי שאת הסכם השיתוף ינסח עורך דין הבקיא בתחום אשר יבטיח שהסכם יהיה מקיף ומלא. יש לזכור שהסכם שיתוף הינו חוזה משפטי לכל דבר, ובמקרה של הפרת ההסכם ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לאכיפת ההסכם או לפיצויים כספיים.

סעיף האוסר על פירוק השיתוף.

כאשר עורכים הסכם שיתוף במקרקעין ניתן לקבוע כי השותפים לא יוכל לבקש את פירוק השותפות. יחד עם זאת, במקרים מסויימים, גם אם קיים סעיף ברוח זו בהסכם השיתוף, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לפירוק. בית המשפט יורה על פירוק השיתוף, למרות הסעיף המפורש בהסכם רק במידה ועברו שלוש שנים מיום חתימת ההסכם ובית המשפט סבור כי זה יהיה צודק בנסיבות העניין. לרוב יאשר בית המשפט פירוק למרות התנייה מפורשת בהסכם השיתוף, כאשר התגלע סכסוך בין השותפים.

רישום ההסכם.

לאחר עריכת הסכם, בכדי להקנות לו תוקף מחייב, יש לבצע רישום של ההסכם בלשכת המקרקעין (הטאבו). לאחר שמוגש ללשכת המקרקעין הסכם השיתוף בצירוף תשריט חלוקה של השטח, תירשם הערה בנוסח הטאבו של החלקה המציינת כי קיים הסכם שיתוף במקרקעין. מרגע שההסכם נירשם בטאבו הוא מחייב כל מי שמעוניין לרכוש חלק מהשטח האמור. כאשר רוכשים חלק ממקרקעין, חשוב מאוד לוודא האם קיים הסכם שיתוף רשום, ואם כן מהן הוראותיו. זאת כיוון שלאחר הרכישה הוראות ההסכם יחולו על הבעלים החדשים.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.