העברת דירה ללא תמורה: מדריך משפטי

עסקת מתנה במקרקעין היא פעולה משפטית מחייבת להעברת זכויות קניין ללא תמורה כספית, הכפופה להוראות חוק המתנה ופקודת המיסים. על אף הפטור ממס שבח בעת ההעברה וההקלה במס הרכישה, לעסקה זו השלכות מיסוי ארוכות טווח על מקבל המתנה וחשיפה משפטית לנותן המתנה, לרבות קושי בביטול העסקה לאחר חתימה על ייפוי כוח. המדריך הבא מפרט את המתווה החוקי, מלכודות המס והמנגנונים להגנה על הצדדים.

המסגרת הנורמטיבית של העברת דירה במתנה

העברת דירה ללא תמורה (עסקת מתנה) בין בני משפחה היא על פניו אקט אלטרואיסטי. אולם מבחינת החוק, העברת דירה ללא תמורה היא "עסקה במקרקעין", החייבת להסתיים ברישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). סעיף 5 לחוק המתנה קובע כי התחייבות לתת מתנה טעונה מסמך בכתב. מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית, כלומר, אם לא העליתם את הדברים על הכתב, משפטית לא נעשה דבר. יתרה מכך, העדר התמורה הכספית אינו פוטר את הצדדים מחובת הדיווח לרשויות המס, חתימה על תצהירים, שטרי מכר ועוד.

כל עוד העסקה לא הסתיימה ברישום (כלומר, המתנה טרם ניתנה), היא מוגדרת כ"התחייבות לתת מתנה", מעמד משפטי השונה ממצב של "מתנה שהושלמה". להבחנה הזאת יש משמעות בכל הנוגע ליכולת לחזור מהמתנה.

החוק מבחין בין שני מצבים: הראשון הוא שהמתנה הושלמה, קרי הנכס נרשם בטאבו. ברגע שהדירה רשומה על שם המקבל, המתנה מוגמרת. כמעט בלתי אפשרי לבטל עסקה שהושלמה ברישום, אלא אם יוכח פגם חמור בכריתת החוזה. לעומת זאת, כל עוד הרישום לא הסתיים, נותן המתנה רשאי לכאורה לחזור בו בהתקיים תנאים מסוימים. אולם כאן טמון המוקש הגדול ביותר:

היבטי המיסוי במועד ההעברה

המוטיבציה העיקרית לביצוע עסקאות מתנה היא תכנון מס. החוק בישראל מעניק הטבות משמעותיות להעברות ללא תמורה בין "קרובים", כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין (הגדרת "קרוב" לעניין זה רחבה וכוללת בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם).

ככלל, העברת דירה ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הפטור דוחה את אירוע המס למועד שבו מקבל המתנה ימכור את הדירה לצד ג'.

חשוב לציין כי בעוד שלצורך מס רכישה אח נחשב "קרוב" וזכאי להנחה, לצורך הפטור ממס שבח אח ייחשב "קרוב" רק אם הדירה המועברת התקבלה בידי האח המעביר במתנה או בירושה מההורים. אם האח המעביר רכש את הדירה מכספו, העברתה לאחיו תהיה חייבת במס שבח מלא, למרות הקרבה המשפחתית.

לעניין מס רכישה, מקבל המתנה נהנה מהטבה אך אינו פטור לחלוטין. תקנות מיסוי מקרקעין קובעות כי ברכישת דירה ללא תמורה מיחיד לקרוב, ישולם שליש ממס הרכישה הרגיל. שימו לב: גובה "המס הרגיל" נגזר מנתוניו של מקבל המתנה. לצורך העניין, אם למקבל המתנה יש כבר דירה בבעלותו, "המס הרגיל" יחושב לפי מדרגות מס רכישה למשקיעים (המתחילות כיום ב-8%), והוא ישלם שליש מסכום זה.

אובדן רציפות הפטור ומיסוי במכירה עתידית

אחת הטעויות בתכנון עסקאות מתנה נובעת מאי-הבנה של מיסוי העתיד. בעוד שבהעברה עצמה אין תשלום מס שבח, רשויות המס רואות את מקבל המתנה כמי שנכנס לנעליו של נותן המתנה לעניין "השווי המקורי". כאשר מקבל המתנה ירצה למכור את הנכס בעתיד, מס השבח יחושב על כל עליית הערך של הנכס, החל מהיום שבו נותן המתנה רכש אותו במקור.

תקופות הצינון (סעיף 49ו): מקבל המתנה לא יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח (כדירה יחידה) מיד לאחר קבלתה. החוק קובע תקופות צינון כדי למנוע תכנוני מס פיקטיביים, והן נמנות מיום קבלת המתנה:
1. אם מקבל המתנה מתגורר בדירה דרך קבע, עליו להמתין שלוש שנים. 2. אם מקבל המתנה אינו מתגורר בדירה, עליו להמתין ארבע שנים.

חשוב לדעת: תקופות הצינון חלות גם במקרה שבו ההורים לא העבירו דירה, אלא העבירו לילד כספים במתנה למימון של לפחות 50% ממחיר הדירה שרכש.

הגנה על נותן המתנה ועל הנכס

הורים רבים מעבירים דירה לילדיהם בעודם בחיים מתוך רצון לסייע להם כלכלית, אך הם ממשיכים להתגורר בנכס. עקרונית, במצב זה נוצרת חשיפה משפטית מצד ההורים: הילד עלול למכור את הדירה, או חלילה, במקרה של הסתבכות כלכלית, הדירה עלולה להיות מעוקלת. הפתרון המשפטי הוא עיגון זכויות ההורים במקביל להעברה, באמצעות רישום הערת אזהרה בטאבו המונעת ביצוע עסקה ללא אישור, או חתימה על הסכם זכות מגורים לכל החיים.

סכנה נוספת שיש להורים שנותנים דירה במתנה לילד שלהם, היא מצב שבו הילד מתגרש. באופן עקרוני, דירה שניתנה במתנה (גם אם היא ניתנה לאחר הנישואים) נחשבת לנכס חיצוני, כלומר, פורמלית היא מוחרגת ממאזן הנכסים המחולק בגירושין. אולם בפועל, לא פעם בן או בת הזוג של מקבל המתנה טוענים שנוצרה "כוונת שיתוף" (שיתוף ספציפי) בדירה, וגם להם מגיע חצי מהדירה. לכן כאשר אתם רוצים לתת דירה לילדים שלכם, והם נשואים, מוטב שלא להעביר את הדירה במתנה מבלי שהילד החתים את בן או בת הזוג על הסכם ממון.

כיצד נצלח משפטית העברת דירה ללא תמורה?

עסקת העברת דירה ללא תמורה היא כלי משפטי רב-עוצמה לתכנון הון משפחתי, אך היא דורשת מומחיות וזהירות. היא מחייבת בחינה מדוקדקת של היבטי המיסוי, הבנה של משמעות אובדן השליטה הקניינית, והקפדה על מנגנוני הגנה משלימים. לעתים, הכלי המתאים יהיה העברה של הנכס בירושה, ולא בעסקת מתנה, הכל לפי נסיבות העניין.

במצבים כאלה, מוטב להיוועץ בעורך דין עם הבנה במיסוי מקרקעין, בנושאי ירושה וביצוע פעולות משפטיות מורכבות.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.