איחור במסירת דירה מקבלן – כיצד לנהוג?
אז רכשתם דירה מקבלן, ולרוע מזלכם קרה בדיוק הדבר שממנו חששתם: הקבלן מאחר במסירת הדירה החדשה. עכשיו צריך למצוא סידור מגורים עד שתקבלו את הנכס החדש, אולי להתעכב עם רישום הילדים למסגרות, וכן לעשות כל מיני התאמות חיים הקשורות במקום המגורים הקבוע שלכם.
עיכוב במסירת הנכס הוא חזון נפרץ במדינת ישראל האיטית והמסורבלת, והמחוקק אף התייחס למצב זה באופן שמקשה על קבלנים להתעכב עם מסירת נכסים. אז כיצד לנהוג כאשר קבלן איחר במסירת הנכס? להלן מדריך קצר ומועיל.
קודם כל, נעבור על החוזה
בהקשר של איחור במסירת הנכס, יש משמעות רבה לאופן שבו נוסחו הדברים בהסכם הרכישה. ראשית, האם התחייבתם לרכישת בטרם ניתן היתר בנייה? אם טרם ניתן היתר, יתכן ויש תנאי מתלה לטובתכם, המאפשר לכם "להשתחרר" מהחוזה במצב שבו יש עיכוב במתן היתר בנייה (הרי במצב כזה, ניתן להבין שיהיה עיכוב במסירה, גם אם טרם הגיע בפועל מועד המסירה הנקוב בחוזה).
במצב שבו ניתן היתר, עליכם לראות את נוסח החוזה ביחס למועד המסירה: האם נקוב תאריך מסוים, או שמא נקבע מועד ערטילאי (אם כתוב למשל בתום תקופה כך-וכך ממתן היתר וכדומה). אם אין תאריך מסוים, הקבלן יכול לנצל זאת על מנת "לקנות" לעצמו עוד זמן, ולעכב את המסירה ללא חבות בפיצויים (לכן, חשוב בטרם חתימה על חוזה, להתייחס באופן מפורש לתאריכים ולוחות זמנים). אם אין תאריך, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי ולראות כיצד לנהוג. אם יש תאריך מפורש, המשיכו לסעיף הבא.
התראה לקבלן בעניין האיחור במסירת הדירה
חוק המכר (דירות) קובע בסעיף 5א כי איחור במסירת הנכס מצד הקבלן, מזכה את הרוכשים בפיצויים ללא הוכחת נזק, במידה וחלפו 30 ימים מהמועד החוזי (אם החוזה נחתם לפני יולי 2022, אז נכנס לתוקפו תיקון לסעיף זה, אזי הקבלן יחוב בפיצויים רק בחלוף 60 ימים מהמועד החוזי).
פיצויים יחושבו באופן הבא:
בארבעת החודשים הראשונים- סכום שווה לדמי שכירות בעד דירה באותו סטנדרט.
החל מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי- אותו סכום, בצירוף 25%.
החל מהחודש ה-11 ואילך- בתוספת של 50%.
בפסק דין שניתן ברע״א 6605-15 אילנה שמש ואח' נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ, הובהר כי אמנם ב-30 הימים הראשונים אין זכאות לפיצויים, אולם בהינתן שקמה זכאות לפיצויים, תקופה זו תחושב לצורך מתן פיצויים (גובה השכירות המדויק לעניין זה, בהיעדר הסכמה בין הצדדים, עשוי להיקבע על ידי שמאי מטעם בית המשפט).
אם כן, כאשר אנו סובלים מעיכוב במסירת הנכס, או צופים כי אנו עשויים לסבול מעיכוב שכזה, עלינו לשלוח מכתב התראה לקבלן, ובו דורשים לקבל את הפיצויים בהתאם לסכומים המנויים בחוק. באם הקבלן ימאן להיענות לדרישה, יתכן ויהא עלינו לתבוע את המגיע לנו בבית המשפט.
ומה אם ביקשנו לבצע שינויים?
כאשר רוכשים דירה מקבלן, לא פעם מבקשים לבצע כל מיני התאמות בנכס, התאמת מטבח לצרכינו, אמבטיה אחרת, וכל מיני שינויים מהסטנדרט שקבע הקבלן. האם בקשת שינויים מאפשרת לקבלן לאחר את מסירת הנכס?
סעיף 5א(3)(ג) לחוק המכר (דירות) קובע כך:
(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:
(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
לפיכך, במצבים בהם הקונה מבקש שינויים כאלה ואחרים בנכס, עשוי הקבלן לטעון שיש בכך כדי להביא לאיחור במסירת הנכס, ולכן לא תקום חובה בתשלום פיצויים בגין איחור במסירה. בטרם נדון בטענה אפשרית זו של הקבלן, חשוב לציין סעיף נוסף בחוק, והוא 7א:
7א. (א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.
המשמעות היא שחוק המכר הוא חוק קוגנטי: קבלן לא יכול להתחמק מהוראות החוק, על ידי קביעת הוראות סותרות בחוזה. כל סטייה מהוראות החוק באמצעות חוזה, יכולה להיעשות לטובתו של הרוכש בלבד.
עם זאת, מה קורה במצב שבו החוזה מציין כי במידה והרוכש מבקש לבצע שינויים בנכס, רשאי יהיה הקבלן למסור את הנכס באיחור, ללא חבות בפיצויים? גם שאלה זו נדונה בתיק ספייס בנייה ויזמות הנזכר לעיל. במקרה של ספייס, היה חוזה מכר שבו נכתב כי כאשר הרוכש מבקש שינויים בנכס, אזי כל שינוי או תוספת אשר הוסכם כי יבוצעו בדירה יביאו לדחייה של המועד החוזי למסירת הדירה "למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום". כלומר, אם הרוכש מבקש לעשות שינויים בנכס, המסירה נדחית למועד בלתי מסויים, שלמעשה פתוח לפרשנות מצד הקבלן. בית המשפט פירש סעיף זה כמעיין תניית פטור, הסותרת את תכליתו של החוק. כך נכתב בפסק הדין:
"אין לומר שהצדדים הסכימו על מועד מסירה חדש כאשר ההסכמה החדשה אינה כוללת התייחסות למועד מסירה קונקרטי חדש או מגדירה משך זמן קצוב שבו נדחה המועד החוזי… המשיבה (החברה הקבלנית א.ש.) מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו".
רוצה לומר, במצב שבו הלקוח מבקש לעשות שינוי בנכס, הקבלן מחוייב לשקף ללקוח במדויק את משך העיכוב הנדרש לצורך ביצוע העבודה. אחרת, לא תישמע מצד הקבלן טענה המאפשרת לו לחמוק מתשלום פיצויים בגין העיכוב.
אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.