מיסוי תושב חוץ בישראל – המדריך המלא לנישומים

הסטטוס של תושב חוץ מביא עימו הטבות מס מסוימות, וזאת לצד חשיפות מס שחשוב להכיר. מעבר לכך, החוק הישראלי עדיין מעניק פטורים נרחבים למשקיעים זרים בכל מיני תחומים, במטרה לעודד הכנסת הון חיצוני לכלכלת ישראל. במדריך זה נפרט כיצד נקבע מעמדו של תושב החוץ מול פקיד השומה, מהן הטבות המס הייחודיות לתושבי חוץ, וכיצד ניתן להימנע מתאונות מס בעסקאות נדל"ן בישראל.

מיהו תושב חוץ והמהפכה של מבחן ימי השהייה

הגדרת מעמדו של אדם כתושב חוץ היא נקודת המוצא לכל דיון בנושא. החוק מגדיר תושב חוץ על דרך השלילה, כלומר מי שאינו עונה להגדרת "תושב ישראל". בפועל, המבחן מתבסס על שילוב של פרמטרים כמותיים ומהותיים, לבחינת המיסוי ההוגן של נישום בישראל. המבחן המרכזי הוא מבחן "מרכז החיים", הבוחן את מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים של הנישום (ע"א 477/02 אריה גונן נגד פקיד שומה חיפה). שווה להדגיש כי גם שהייה אינטנסיבית בחו"ל אינה מבטיחה ניתוק תושבות, במצב שבו הזיקות לישראל נשמרות בצורה חזקה.

באופן עקרוני, ההבדל המהותי ביותר בין תושב ישראל לתושב חוץ הוא המשטר המיסויי החל עליו: בעוד שתושב ישראל ממוסה בשיטה הפרסונלית (כלומר, הוא ממוסה מכוח היותו תושב ישראל), תושב חוץ כפוף לשיטת מיסוי טריטוריאלית (כלומר הוא ממוסה בישראל, בגלל שהוא נמצא בישראל). כך למשל, תושב חוץ המנהל עסקים חובקי עולם בלונדון או בניו יורק אינו חייב בדיווח עליהם לרשות המיסים בישראל. עם זאת, אם אותו תושב הפיק רווח ממכירת נכס נדל"ן בתל אביב, או קיבל דיבידנד מחברה ישראלית, הכנסות אלו יהיו חייבות במס בישראל.

בשנים האחרונות אנו עדים למגמה של רשות המיסים ליצור ודאות גדולה יותר באמצעות חקיקה. תזכיר חוק שפורסם ביולי 2025 מציע מהפכה של ממש בתחום זה, עם מעבר מחזקות הניתנות לסתירה לחזקות חלוטות המבוססות על נוסחת "ימי שהייה משוקללים".

הטבות המס הייחודיות למשקיעים זרים

מדינת ישראל מעוניינת לעודד השקעות הון חיצוני, ולשם כך העניק המחוקק שורה של פטורים והקלות מס ייחודיות לתושבי חוץ. בתחום שוק ההון, תושבי חוץ נהנים מפטור ממס רווחי הון במכירת ניירות ערך הנסחרים בבורסה בתל אביב, וזאת בתנאי שרווח ההון אינו נובע ממפעל קבע של תושב החוץ בישראל.

הטבה משמעותית נוספת ניתנת בתחום הפיקדונות הבנקאיים. ריבית המשולמת על פיקדון במטבע חוץ בבנק בישראל עשויה להיות פטורה ממס עבור תושב חוץ, וזאת בכפוף למילוי תנאים מסוימים וחתימה על הצהרת אי-תושבות (טופס 2402) במועד פתיחת החשבון.

כמו כן, קיימים פטורים ייחודיים למשקיעים בקרנות הון סיכון ובקרנות נאמנות פטורות. להרחבה, ראו אילו פטורים קיימים לטובת תושבי חוץ בישראל.

מיסוי מקרקעין (מס רכישה ומס שבח) לתושבי חוץ

תחום המקרקעין הוא המקום שבו תושבי חוץ נתקלים לרוב במורכבות המיסויית הגדולה ביותר. בעת רכישת דירה, תושב חוץ אינו זכאי למדרגות המס המופחתות של "דירה יחידה" הניתנות לתושב ישראל. המשמעות היא תשלום מס רכישה גבוה החל מהשקל הראשון, בשיעורים של 8% או 10%, בדומה למשקיע ישראלי הרוכש דירה נוספת.

סוגיה נוספת נוגעת למס שבח. החוק מאפשר פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אך כאשר המוכר הוא תושב חוץ, עליו להוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. לפי לשון החוק, נטל ההוכחה מחייב המצאת אישורים רשמיים מרשויות המס הזרות המעידים על היעדר נכסים, דבר שאינו תמיד פשוט להשגה. עם זאת, במרבית המקרים גם תושב חוץ יכול ליהנות מחזקה של דירה יחידה, ולקבל פטור ממס שבח.
בכל הנוגע להכנסה משכר דירה, עומדים בפני תושב החוץ שלושה מסלולי מיסוי עיקריים (כמו נישום ישראלי). המסלול הראשון הוא פטור מלא ממס (עד לתקרה של כ-5,654 ש"ח נכון ל-2025), אך הוא רלוונטי רק אם סך ההכנסות משכירות אינו עולה על התקרה. המסלול השני הוא תשלום מס בשיעור מופחת של 10%, ללא אפשרות לניכוי הוצאות שוטפות או פחת. המסלול השלישי הוא מיסוי לפי שיעור המס השולי, המאפשר אמנם ניכוי הוצאות, אך מחייב דיווח ותשלום מס בשיעורים גבוהים יותר.

פתרונות מיסוי ותכנון נכון לתושבי חוץ

תכנון מס נכון הוא המפתח למניעת תשלומי כפל ולמיקסום הכנסות. אחד הכלים החשובים ביותר הוא השימוש באמנות למניעת כפל מס שישראל חתומה עליהן עם מדינות רבות. אמנות אלו מבטיחות כי המס ששולם בישראל יוכר כזיכוי במדינת התושבות של המשקיע, ובכך נמנע תשלום מס כפול על אותה הכנסה.

היבט נוסף שחשוב להכיר הוא חובת ניכוי המס במקור: כל אדם המשלם לתושב חוץ חייב לנכות מס במקור בשיעור של 25%, אלא אם כן התקבל אישור פקיד שומה המורה אחרת. בעסקאות מקרקעין, הקונה הישראלי מחויב לנכות מס זה מהתמורה המשולמת למוכר הזר, ולכן ישנה חשיבות להצטיידות באישורים המתאימים מרשות המיסים מבעוד מועד כדי לא לפגוע בתזרים המזומנים של העסקה.

אנו במשרד אלי שמעוני מלווים תושבי חוץ רבים בניהול עסקיהם ונכסיהם בישראל, ומסייעים להם לנווט בבטחה במים הסוערים של המיסוי הישראלי והבינלאומי. אנו מציעים תכנון מוקדם לעסקאות והשקעות בשוק הישראלי עבור תושבי חוץ.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.