מיסוי נדל"ן בישראל לתושבי חוץ

תושבי חוץ רבים משקיעים בנדל"ן בישראל, בין אם בשל התשואה הטובה ובין אם מדובר ביהודי התפוצות שישנים טוב יותר בלילה עם המחשבה שיש להם בית בארץ ישראל. כיצד עובד המיסוי של תושבי חוץ המחזיקים בנכסים בישראל? על כך במאמר זה.

מיהו תושב חוץ?

חוק מיסוי מקרקעין (המפנה לפקודת מס הכנסה) מגדירה תושב חוץ בתור מי שאינו תושב ישראל, או לחילופין אדם ששהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת המס ובשנת המס שלאחריה, ובנוסף מרכז חייו לא היה בישראל. במילים פשוטות כאשר אנו מדברים על תושבי חוץ, מדברים על כל מי שאינו עומד בתנאים הנדרשים להיותו תושב ישראל (מה שמכונה "הגדרה שיורית").

מס רכישה: תושב חוץ מול תושב ישראל

כאשר אדם רוכש דירה בישראל, הוא חב בתשלום של מס רכישה, בין אם מדובר בתושב חוץ ובין אם תושב ישראל. עם זאת, ההבדל בין השניים הוא שתושב ישראל זכאי ליהנות מפטור דיפרנציאלי ממס רכישה, בדמות דירת מגורים יחידה. סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג–1963 קובע תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה זכאי למדרגות מס רכישה מופחתות, החל משיעור של 0.5% בלבד על חלק מהשווי, ובהדרגה עולה – בהתאם למחיר הנכס. לעומת זאת, תושב חוץ אינו זכאי למדרגות אלו, ונחשב כרוכש "דירה נוספת", גם אם זו דירתו היחידה בישראל (לעניין מס רכישה, אין זה משנה אם לתושב החוץ יש דירה במדינה שאינה ישראל, או לאו).

ההגדרה של דירה יחידה, המזכה בהנחה במס רכישה, מנויה בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק:

(1) הדירה שרכש היא דירתו היחידה;
(2) בעשרים וארבעה החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה; ואולם אם רכישת הדירה היתה מקבלן – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו היתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל, מכר את דירת המגורים שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה;

רוצה לומר, אם מדובר בתושב ישראל הזכאי להקלה של דירה יחידה, הוא ישלם מס רכישה בעת רכישת דירה בשיעורים הבאים (נכון לשנת 2025):

1 על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים חדשים- לא ישולם מס.
2 על חלק השווי העולה על 1,978,745 שקלים חדשים ועד 2,347,040 שקלים חדשים3.5%- ;
3 על חלק השווי העולה על 2,347,040 שקלים חדשים ועד 6,055,070 שקלים חדשים5%-;
4 על חלק השווי העולה על 6,055,070 שקלים חדשים ועד 20,183,565 שקלים חדשים8%-;
5 על חלק השווי העולה על 20,183,565 שקלים חדשים10%-;

לעומת זאת, אם מדובר בתושב חוץ (או בתושב ישראל שאינו זכאי לפטור דירה יחידה), הוא ישלם מס רכישה באופן הבא:

1 על חלק השווי שעד 6,055,070 8%-₪
2 על חלק השווי העולה על 6,055,070 10%-₪

מס שבח: תושב חוץ מול תושב ישראל

הנושא של מס שבח הוא נושא מורכב מאוד, ולכן נתייחס בתמצית רק לעיקרי הדברים אותם יש להבין ביחס להבדל במיסוי נדל"ן בישראל לתושבי חוץ מול תושבי ישראל. באופן עקרוני, מס שבח הוא מס המשולם כאשר אדם מוכר זכות במקרקעין. המס נגבה באופן יחסי על השבח שצומח לאדם בעקבות המכירה, בשיעור קבוע של 25%.

עם זאת, פטור ידוע בהקשר של מס שבח הוא הפטור לדירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה מוגדרת כך:

"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;

הפטור מופיע בסעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין:

49א. (א) תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור ממס במכירתה; לעניין סעיף קטן זה, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.

מי שזכאי לתנאים המנויים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, זכאי ליהנות מפטור ממס שבח, כאשר הוא מוכר דירה ששוויה אינו עולה על 5,008,000 שקלים חדשים (ראו את סעיף (א1) בהמשך). אם הנישום מוכר דירה בשווי העולה על הסכום הנ"ל, הוא ימוסה באופן יחסי מעבר לתקרת הפטור.

ביחס לתושבי חוץ, אנו רואים כי גם תושב חוץ גם יכול ליהנות מהפטור בסעיף 49א, אולם רק אם הוא מוכיח שאין לו דירת מגורים במדינה בה הוא תושב. ההוכחה הזאת אינה פשוטה, והיא בבחינת "להוכיח שאין לך אחות". ברשות המיסים הבהירו שלא ניתן להסתפק בתצהיר של המבקש ליהנות מפטור מס שבח, ועליו להביא אישור מרשויות המס במדינתו. אישור זה אינו פשוט להשגה, ויש להתייעץ עם עורך דין לענייני מיסוי מקרקעין והבנה בדין הבינלאומי, על מנת לקבל אישור זה.

סיכום

הנושא של מיסוי נדל"ן בישראל לתושבי חוץ מורכב מאוד: תושבי חוץ אינם נהנים מהקלות מס, ולעתים נדרשים לשלם יותר מתושבי ישראל. משום כך, נדרשים לא אחת פתרונות יצירתיים מצד עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין, עם דגש על היבטי מיסוי של תושבי חוץ. לכן, אם אתם תושבי חוץ, מוטב להתייעץ עם עורך דין מומחה לדבר, בטרם תעשו כל צעד.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.