הלוואות בנקים לתושבי חוץ: כיצד לגייס אשראי בישראל ללא היסטוריה מקומית

קבלת אשראי בנקאי בישראל היא משימה המבוססת כמעט כולה על דירוג אשראי והיסטוריה פיננסית. עבור תושב חוץ, המגיע ללא עקבות במערכת הבנקאית המקומית, הבקשה לקבלת הלוואה נתפסת כסיכון גבוה בבנקים. המאמר הבא סוקר את אפשרויות המימון העומדות בפני תושבי חוץ, ואת הדרכים המשפטיות והבנקאיות לגשר על פער האמון מול הבנק באמצעות שימוש בנתוני אשראי זרים ובטוחות.

האתגר המרכזי: היעדר דירוג אשראי והפתרון באמצעות נרמול נתונים

מערכת הבנקאות הישראלית מסתמכת באופן כמעט מוחלט על מאגר נתוני האשראי הלאומי, לצורך הערכת הסיכון של כל לווה. כאשר אזרח ישראלי מבקש הלוואה, הבנק יכול לראות בלחיצת כפתור את היסטוריית התשלומים שלו במערכת, ולפי הציון שלו הוא יכול לתמחר את ההלוואה.
לעומת זאת, לתושב חוץ אין היסטוריית אשראי בישראל על פי רוב, היות והם פשוט לא גרים כאן. מצב זה גורם לבנקים לתמחר את הסיכון בריביות גבוהות או לסרב למתן האשראי כליל. עם זאת, בשנים האחרונות חל שינוי בגישת הבנקים, וכיום קיימת נכונות גוברת להסתמך על דוחות דירוג אשראי ממדינת המקור של תושב החוץ.
עם זאת, מעבר לעצם הבאת הדוח, על תושב החוץ להגיש אותו לבנק בצירוף הכוונה: פקיד האשראי הישראלי אינו יודע בהכרח לתרגם ציון FICO אמריקאי או SCHUFA גרמני לסקאלה מקומית. הערך המוסף של הליווי המשפטי הוא ביצירת מכתב נלווה והסברי, המבצע נרמול של הנתונים הזרים ומציג לבנק את המקבילה הישראלית לדירוג של הלקוח. מהלך זה מסייע לוועדת האשראי לאשר את הבקשה בביטחון רב יותר. הבנה של דיני בנקאות מסייעת לנו להציג את הנתונים הללו באופן שיתקבל על ידי מקבלי ההחלטות בבנק.

הלוואות לדיור כמשכנתא

האפיק המרכזי שבו תושבי חוץ מצליחים לגייס אשראי משמעותי בישראל הוא באמצעות הלוואות לדיור, שכן הנכס הנרכש משמש כבטוחה חזקה עבור הבנק. עם זאת, גם כאן קיימים הבדלים רגולטוריים מהותיים לעומת הלווים הישראלים. בהתאם להוראות בנק ישראל, שיעור המימון המקסימלי לתושבי חוץ מוגבל לרוב ל-50 אחוזים משווי הנכס (בניגוד להלוואות הניתנות לישראלים, בשיעור של עד כ-75% מערך הנכס). מגבלה זו נובעת מסיווג העסקה כרכישה להשקעה (היות ותושב החוץ על פניו אינו גר בישראל) או כעסקה בסיכון מוגבר.
עם זאת במקרים בהם הלווה מחזיק בתעודת זכאות של עולה חדש, או שהוא לכל הפחות נמצא בהליך "עלייה" מתקדם המגובה באסמכתאות, ניתן לעיתים לבקש מהבנק להחריג את העסקה ולהעניק אחוזי מימון גבוהים יותר, העשויים להגיע עד 70 אחוזים, בכפוף להוכחת מרכז חיים עתידי בישראל. זהו הליך מורכב הדורש אישור חריג, אך הוא עשוי לחסוך לרוכש הון עצמי של מאות אלפי שקלים. אנו מסייעים ללקוחותינו בתכנון העסקה, כדי להבטיח שיש בידם את ההון העצמי הנדרש להשלמת הרכישה לאור מגבלות המימון.

הלוואות כנגד בטוחות בשיטת Back-to-Back

עבור תושבי חוץ המחזיקים בהון נזיל אך זקוקים לאשראי שקלי לטווח קצר או בינוני, למשל לצורך תשלום מיסים, שיפוץ או הוצאות מחיה בישראל, מסלול ההלוואה כנגד בטוחות הוא לעיתים הפתרון היעיל ביותר. במסלול זה, הלקוח מפקיד פיקדון במטבע חוץ או תיק ניירות ערך בבנק הישראלי, ומקבל הלוואה בשקלים כנגד שעבוד הכספים הללו. חשוב לציין כי גובה ההלוואה ייגזר מדירוג הסיכון של הנכסים המופקדים (לדוגמה, שיעור המימון כנגד מניות יהיה נמוך יותר מאשר כנגד פיקדון דולרי), והבנק לרוב לא יעניק מימון של 100% משווי הבטוחה.
למסלול זה יש כוכבית משפטית ופיננסית שמוטב להכיר והיא סיכון הפרשי השער. כאשר הבטוחה היא במטבע חוץ וההלוואה בשקלים, תנודתיות בשער החליפין עלולה ליצור פער בכיסוי הביטחונות (אנו רואים בשנים האחרונות שהן השקל והן הדולר יציבים, אבל אנחנו יודעים מן ההיסטוריה שלא לעולם חוסן). במצב כזה, הבנק עלול להפעיל סעיף דרישת בטחונות נוספים (Margin Call) ולדרוש הפקדת מזומנים מיידית, או לממש את התיק בהפסד כדי לכסות את הפער. אנו פועלים לקבוע בחוזה ההלוואה כריות ביטחון מותאמות שימנעו מצב של חיסול התיק בגלל תנודה יומית בשער.
פתיחת חשבון בנק בישראל לתושב חוץ, כרוכה בעמידה ברגולציה של כללי הכרת הלקוח, לרבות הוכחת מקור הכספים: חוק איסור הלבנת הון מחייב את הבנק לוודא את מקור הכספים שישמשו להחזר ההלוואה, ולא רק את מקור הכספים המופקדים בבנק. דרישה נפוצה נוספת היא המצאת מען למסירת כתבי בי דין בישראל או מינוי מורשה חתימה מקומי, כדי שלבנק תהיה כתובת משפטית לפנות אליה בעת הצורך. כמו כן, ככל שמדובר בתושב ארה"ב או אירופה, הבנקים נדרשים לנהלי דיווח (FATCA/CRS), מה שעשוי להאריך את תהליך האישור. יש לקחת בחשבון כי בשל עלויות הציות ומרכיב הסיכון, הריביות המוצעות לתושבי חוץ עשויות לכלול פרמיה מסוימת מעל הריבית המקובלת לתושבי ישראל.

תפקיד עורך הדין במשא ומתן על תנאי האשראי

במציאות שבה תושב החוץ נחשב ללקוח בסיכון גבוה, ליווי משפטי מקצועי הוא הכרחי לצורך ניהול המשא ומתן מול הבנק. התפקיד שלנו הוא כפול: ראשית, אנו דואגים להציג את המסמכים הפיננסיים הזרים בצורה שתהיה קבילה ומובנת למחלקה המשפטית ולמחלקת האשראי בבנק. שנית, אנו פועלים למזעור הבירוקרטיה, כגון סיוע במינוי נציגות לצורכי מסירה ומניעת דרישות מיותרות מצד הבנק. הכנה נכונה של התיק הבנקאי עשויה להוות את ההבדל בין סירוב לבקשת האשראי, לבין קבלת הלוואה בתנאים הוגנים המאפשרים את ביצוע העסקה.
קבלת הלוואה בישראל כתושב חוץ מחייבת העמדת בטוחות חזקות, שקיפות מלאה לגבי מקורות ההון וההכנסה, והיערכות מוקדמת להשגת דוחות האשראי הזרים. אנו ממליצים ללקוחותינו לא להסתמך על הבטחות בעל-פה אלא לפעול להשגת אישור עקרוני בכתב, המבוסס על נתוניהם האישיים והחיצוניים, עוד בטרם ההתחייבות לעסקה כלשהי בישראל.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בתל אביב ובהרצליה, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.