פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים‎

כסף ומשפחה הם שני דברים נפלאים בפני עצמם, אך כאשר אלו נכרכים האחד בשני, עשויות להתעורר אמוציות בקנה מידה של סכסוך במזרח התיכון. כך למשל לעתים קורה שכאשר נכס עובר בירושה למספר יורשים, אותו הנכס עלול להפוך למקור בלתי נגמר של סכסוכים, עימותים משפטיים והרס יחסים קרובים. במצב כזה, כנראה האופציה המיטבית היא פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשי הנכס.

מה חשוב לדעת על פירוק שותפות בין יורשים במקרקעין? מאמר זה נוגע בנקודות החשובות בסוגיה, ומציע פתרונות אפשריים למצבים מורכבים, שיאפשרו המשכיות של מערכות היחסים בין היורשים.

מה זה פירוק שיתוף במקרקעין?

זכות במקרקעין היא זכות שניתן להחזיק במשותף. כאשר מדברים למשל על בעלות משותפת במקרקעין, המשמעות היא שכל שותף במקרקעין מחזיק בבעלות בכל אטום ואטום במקרקעין, ביחד עם השותף או השותפים האחרים.

במקרקעין כמו בחיים, שותפים לא פעם לא מסתדרים ביניהם, ונדרשת הפרדת כוחות. משום כך, חוק המקרקעין (סעיף 37) מאפשר לצדדים המחזיקים במקרקעין בבעלות משותפת, לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. המצב של פירוק שיתוף במקרקעין הוא אינו פשוט: המשמעות היא שהבעלים המשותפים במקרקעין לא מצליחים להגיע להסדר בכוחות עצמם (למשל מכירת מקרקעין, או מכירת החלק היחסי של אחד השותפים), והם זקוקים להתערבות של בית המשפט, שיחלץ אותם מהמצב אליו נקלעו.

ישנן כמה דרכים לפרק את השותפות במקרקעין: פירוק בהסכמה, חלוקה בעין, חלוקה בדרך של רישום בית משותף, וחלוקה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון. נסביר על כל אפשרות בקצרה:

פירוק בהסכמה– המשמעות היא שהצדדים מגיעים לדרך מוסכמת לחלוקת המקרקעין בינם לבין עצמם. כלומר כל צד מקבל חלק מסוים במקרקעין, בהנחה שהחלוקה אפשרית (כפוף לדיני התכנון הבנייה וכדומה).
חלוקה בעין- המשמעות היא שהצדדים לא מגיעים להסכמה, ובית המשפט מחלק את המקרקעין כל שכל שותף מקבל חלק מסוים במקרקעין. לפי הפסיקה, האפשרות העדיפה היא תמיד חלוקה בעין, כל עוד הדבר אינו מביא לנזק כלכלי בלתי סביר. ברע"א 1017/97 יצחק רדילביץ ואח' נ' יצחק מודעי ואח' נכתב כך:

מצוות המחוקק היא, בסעיפים 40-39 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – החוק) כי במקרקעין הניתנים לחלוקה, חייב בית-המשפט להורות על פירוק שיתוף על דרך של חלוקה בעין, אלא אם חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, לכולם או למקצתם. כל כך – באשר למקרקעין סתם. ואילו בבית הראוי להירשם כבית משותף, כאמור בסעיף 42 לחוק, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות בו לשותפים לפי חלקיהם.

רישום כבית משותף– השותפים יישארו בעלים של חלקים מסוימים בנכס או בשטח, וחלק מהנכס יישאר בבעלות משותפת. עם זאת, במצב הזה הצדדים נשארים בשותפות מסוימת ויש מצבים בהם פתרון זה לא יכול להתאים ולו רק מן הסיבה הזאת.
פירוק על ידי מכירה– הצדדים לא מסתדרים ביניהם, הקרקע לא ניתנת לחלוקה, ואין פתרון טוב יותר: מוכרים את הנכס, ומחלקים את הכסף בין השותפים בהתאם לאחוזי ההחזקה שלהם בנכס.

במה שונה פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים?

פירוק שיתוף "רגיל" מוסדר בחוק המקרקעין. אולם כאשר מדובר בפירוק שיתוף בין שותפים, שנכנסו למצב של שותפות עקב ירושה, נכנס לתמונה גם חוק הירושה. סעיף 110 לחוק, קובע כי נכסי העזבון יחולקו בין היורשים על פי הסכם ביניהם או על פי צו בית המשפט. באם הצדדים לא מגיעים להסכמה, ייכנס לתוקפו סעיף 11 לחוק:

חלוקה על פי צו בית-המשפט
111. (א) באין הסכם בין היורשים יחולקו נכסי העזבון ביניהם על פי צו בית המשפט.
(ב) מנהל העזבון יביא לפני בית המשפט תכנית לחלוקת הנכסים.
(ג) הורה המוריש בצוואתו כיצד יחולקו נכסי העזבון בין היורשים, ינהג בית המשפט לפי הוראות הצוואה, זולת אם שוכנע, מטעמים שיירשמו, שהיו סיבות מיוחדות לסטות מהן; באין הוראות כאלה בצוואת המוריש, ינהג בית המשפט לפי הכללים שבסעיפים 112 עד 117.

בכל הנוגע לאפשרויות השונות לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים, סעיף 113 לחוק הירושה מהווה את ההבדל העיקרי בין המצבים:

113. (א) נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו, לרבות יחידה בחקלאות, בתעשיה, במלאכה או במסחר, ולמעט משק חקלאי שסעיף 114 חל עליו – יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; הסכום שהציע אותו יורש ייזקף על חשבון המגיע לו מן העזבון, ואם עלה על המגיע כאמור, ישלם היורש את הסכום העודף.

כלומר במקרה של יורשים, העדיפות היא (ככל שאין דרך לחלוקה בעין ואין דרך צודקת יותר), היא שאחד היורשים יקנה את חלקם של השותפים-יורשים האחרים.

שיתוף במקרקעין בין יורשים בדירת מגורים

מצב מיוחד וייחודי נוסף בפירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים, נוגע לשותפות בנכס שהוא דירת מגורים: כאשר מדובר בנכס שהוא דירת מגורים:

115. (א) דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית המשפט.
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת היורשים האמורים:
(1) שיוסיפו לגור בדירה רק אלה שאין להם דירה אחרת למגורים;

כלומר כאשר מדובר בנכס שהוא דירת מגורים, למרות שניתן להביא לפירוק הנכס, עדיין יש משקל לרצון היורשים (ככל שמדובר בבן זוג או ילדים של המוריש) להמשיך ולהתגורר בנכס. עם זאת, לא מדובר בדיירות מוגנת. ע"א 740/85 מנהל מס שבח נ' עטיה:

"אין כל בסיס לטענה כי סעיף 115 לחוק הירושה מקנה לבן משפחה שחי עם המוריש זכות חזקה ייחודית לחיים".

כלומר, מדובר במצב שנועד להיות זמני, עד שהיורש שגר בדירה יתמקם מחדש בדירה אחרת.

פנייה לעורך דין המתמחה בפירוק שיתוף במקרקעין

הנושא של פירוק שיתוף במקרקעין הוא סבוך, ואילו כאשר מדובר בפירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים, מדובר בנושא מורכב וסבוך שבעתיים. משום כך, מוטב תמיד לתכנן ירושה באמצעות צוואה באמצעות עורך דין המתמחה בצוואות וירושות. מעבר לכך, ככל שמדובר במצב נתון של שותפות במקרקעין בין יורשים שלא מגיעים לפתרון דיפלומטי, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בפירוק שיתוף במקרקעין, שיידע לגשת לנושא היחסים בין היורשים בזהירות המתבקשת.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום המקרקעין ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.