איחור במסירת דירה חדשה מקבלן

כאשר אנו קונים דירה על הנייר, יש לנו חשש אמיתי שלא נקבל את הדירה שרכשנו במועד, וניאלץ לרדוף אחרי הקבלן, "להציק", לחוות עוגמת נפש ואולי אף הפסדים כספיים לא מבוטלים. המחוקק הישראלי מודע לפערי הכוחות בין הצדדים, ויצר איזונים בתוך חוק המכר דירות. כך נתמודד עם איחור במסירת דירה חדשה מקבלן.

מתי האיחור הופך לעילה משפטית?

בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) נכתב כך:

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה.

הסעיף קובע מנגנון דו-שלבי בזכות לפיצויים בגין איחור מסירה. נקודת המוצא היא "מועד המסירה החוזי" – התאריך שנקוב בהסכם המכר שעליו חתמתם. החוק מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה לתקופה של עד 60 ימים ללא תשלום פיצוי כלל. תקופה זו מכונה "תקופת הגרייס" או ארכת חסד. המחוקק הבין שפרויקט בנייה הוא דבר מורכב, ועיכובים קלים הם דבר שבשגרה. שורה תחתונה, על איחור של 60 ימים ומטה, אין פיצוי.

עם זאת, החל מהיום ה-61 ואילך, הקבלן אינו משלם פיצוי רק על הימים שמעבר ל-60 היום, אלא הוא מחויב לשלם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור. כלומר, אם הקבלן איחר ב-61 יום, הוא ישלם פיצוי מלא על 61 יום, ולא רק על יום אחד.

האם שינויים בנכס לדרישת הדיירים מקנה לקבלן חסינות?

חוק המכר דירות הוא קוגנטי, כלומר הוא מגן על הרוכשים, בכך שלא מאפשר לצדדים להסכם לסטות מהוראות המגינות על רוכשי דירות, אפילו בהסכמתם. עם זאת, ברוב הסכמי המכר קיים סעיף הקובע כי כל בקשה לשינוי בדירה (הזזת שקעים, שדרוג מטבח, ריצוף שונה) תגרור דחייה אוטומטית של מועד המסירה, תוך שהיא דוחה את מועד המסירה ובכך מצמצמת את תקופת האיחור המזכה בפיצוי.

הסכנה היא שקבלנים ינצלו את השינוי הזה לצורך פטור מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה. בתי המשפט אמנם קבעו כי דחייה זו חייבת להיות מידתית וסבירה ביחס להיקף השינוי, אך קבלנים משתמשים בסעיף זה כדי "להלבין" איחורים. ברע"א 6605/15 שמש ואח' נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ נאמר כך:

"יש אפוא לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק… במקרים שבהם החוזה המקורי אינו קובע זאת ייתכן שההסכמה על המועד החדש תהיה פרי של דין ודברים מאוחר יותר בין הקבלן לבין רוכש הדירה ובלבד שהסכמה מאוחרת זו לא נבעה מיוזמה חד-צדדית של הקבלן שלא הותירה בידי רוכש הדירה כל ברירה לעומת זאת, כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה בלי לקבוע מועד חדש באופן ברור, הרי שאין לפנינו הסכמה חוזית חדשה אלא תניית פטור מובהקת".

טענת "כוח עליון" והמצב הביטחוני: האם כל איחור הוא מוצדק?

בשנים האחרונות ובמיוחד על רקע מלחמת "חרבות ברזל" ומגפת הקורונה לפניה, הפך המושג "כוח עליון" רווח במיוחד. אכן מלחמת השבעה באוקטובר הביא לאיסור העסקת פלסטינים בבנייה בתוך שטחי הקו הירוק, מה ששינה בפועל את ענף הבנייה בישראל. אולם השאלה היא, מתי התנאים האובייקטיביים במציאות, מקנים לקבלן פטור מפיצויים בטענה של "כוח עליון".

בשורה התחתונה, החוק אכן מכיר בנסיבות שאינן בשליטת הקבלן כעילה לדחיית מועד המסירה, אך הנטל להוכיח זאת הוא כבד ומוטל כולו על כתפי הקבלן. לא מספיק לצעוק "מלחמה" כדי לקבל פטור גורף מתשלום.

כאשר עורך דין בוחן טענת סיכול כזאת, הוא מבצע בדיקה ראייתית, כדי להבין האם יש קשר סיבתי בין אירוע שניתן להכיר בו כאירוע מסכל לגיטימי, לבין האיחור במסירה. לצורך העניין על רקע המלחמה והמצב הביטחוני, יש לבחון האם המלחמה היא זו שגרמה בפועל לאיחור הספציפי בפרויקט הזה? ייתכן שהפרויקט היה אמור להסתיים לפני פרוץ המלחמה, והאיחור נבע בכלל מבעיות ניהוליות או פיננסיות של הקבלן עוד קודם לכן. לצורך כך, בוחנים יומני עבודה של הפרויקט, הצהרות שונות ועוד.

השלבים בדרך לקבלת הפיצוי

אז איך אנחנו מקבלים פיצויים מהקבלן? ראשית, חשוב להבין שלא יושבים על הידיים ומחכים. המתנה פסיבית עלולה להתפרש כהסכמה בשתיקה לאיחור. משום כך, מוטב לפנות לעורך דין מוקדם ככל האפשר.
בשלב הראשון, עורך דין יאסוף את כל התכתובות שהיו לכם מול הקבלן. הודעות וואטסאפ, מיילים שבהם הקבלן הבטיח "עוד חודש נכנסים", ופרוטוקולים של שיחות. כל אלו משמשים לבניית ציר זמן עובדתי שסותר את טענות הקבלן על "כוח עליון" פתאומי.

בהמשך כנראה יישלח מכתב התראה בדרישה לפיצויים. המכתב לא נועד רק "לאיים", אלא לקבע את הזכויות המשפטיות שלכם בזמן אמת. במכתב זה אנו דוחים את טענות הקבלן לפטור מאחריות ומציגים את תחשיב הפיצוי הראשוני.

הרגע המסוכן ביותר הוא רגע קבלת המפתח: בסיטואציה זו, כשאתם להוטים להיכנס לדירה, קבלנים רבים מתנים את מסירת המפתח בחתימה על "כתב ויתור והעדר תביעות". עורך דין המלווה את התהליך ינחה אתכם כיצד לנהוג בסיטואציה רגישה זו, לעיתים באמצעות חתימה "תחת מחאה".

האם ניתן לקזז את הפיצוי מהתשלום האחרון לדירה?

נניח שנשאר לכם חוב אחרון לקבלן של 100,000 ש"ח, והוא חייב לכם פיצוי על איחור של 50,000 ש"ח. לכאורה אתם יכולים לטעון שמותר לכם לקזז את הפיצויים מהתשלום האחרון. עם זאת, ביצוע קיזוז עצמי ללא הוראה מפורשת בהסכם או ללא הודעה משפטית נכונה עלול להפוך אתכם למפירי חוזה. הקבלן עלול לטעון שאי תשלום יתרת התמורה הוא הפרה יסודית, ואף לעכב את מסירת הדירה בגין כך. לכן, עורך דין יבדוק את הוראות החוזה לגבי זכות הקיזוז.

החוק עומד לצידכם, אך הוא דורש מכם לפעול בצורה חכמה ומסודרת. אל תישארו לבד עם תחושת התסכול והחובות המצטברים. בדיקה מקצועית של נסיבות האיחור וחישוב מדויק של הפיצוי המגיע לכם הם הצעדים הראשונים להשבת האיזון הכלכלי והנפשי לחייכם.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.