ניהול נכסים בישראל לתושבי חוץ

ישראלים לשעבר, יהודי התפוצות, ומשקיעים באופן כללי, רוכשים לא מעט נכסים בישראל, וביתר שאת לאחר ה-7.10. תושבי חוץ רבים מחזיקים בנכסים בכל רחבי הארץ, ומתמודדים עם לא מעט אתגרים מיוחדים, ומצד שני גם נהנים לעתים מהקלות מס שונות ביחס לתושבים ישראלים. משום כך, כאשר הנכס נמצא בבעלות תושב חוץ, לרוב הוא נעזר במנהל נכסים מטעמו, שידאג לניהול השוטף של הנכסים, תחזוקה, תפעול עסקי ועוד. מה עושה בעצם מנהל נכסים עבור תושבי חוץ, וכיצד בוחרים את המנהל הנכון? על כך במאמר זה.

מה עושה מנהל נכסים עבור תושבי חוץ?

ככל שמדובר בנכס בודד ופשוט כגון דירה כזאת או אחרת, יתכן ותושב החוץ יכול להימנע מקבלת השירותים של מנהל נכסים, שהרי מלבד חידוש החוזה, וביקור בנכס פעם-פעמיים בשנה, אין צורך בניהול שוטף. לעומת זאת, כאשר מדובר במספר נכסי מקרקעין, או כאשר מדובר בבניינים שלמים של דירות ומשרדים, נדרש מצד בעלי נכסים להשקיע בניהול, או לשכור מנהל מטעמם. כאשר מדובר בתושבי חוץ, אין ברירה אלא להיעזר במנהל נכסים.

מנהל הנכסים פועל כשלוח של בעל הנכס ודואג לטיפול השוטף והמלא בנכס, ומבצע עבור הנכס המון פעולות שיכולות לתת לבעל הנכס ראש שקט:

איתור שוכרים והתנהלות מול שוכרים– כאשר מדובר בבניינים עם מספר שוכרים, החלפת שוכרים היא עניין שבשגרה. החלפת שוכרים, בוודאי כאשר מדובר בעסקים ועסקאות שכירות גדולות, כרוכה בביצוע בדיקות רקע אודות השוכרים, על מנת לוודא שהם יוכלו לעמוד בתשלומי השכירות. בנוסף, נדרשת עריכת חוזה, קבלת פיקדונות, גביית דמי שכירות, הפעלת אמצעי אכיפה וגבייה במקרה הצורך ועוד. משום כך, לא פעם מנהל הנכסים נעזר בעורכי דין באופן שוטף, או לחילופין מדובר במנהלי נכסים שהם עורכי דין בעצמם.
פיקוח על מצב הנכס מבחינה פיזית– מנהל הנכסים עבור תושב החוץ, מהווה כתובת עבור הדיירים בנכס. הדבר הזה כרוך בהמון התעסקות שוטפת: ביצוע תיקונים כשצריך, ביצוע ביקורות למתקנים הדורשים תחזוקה, חידוש ביטוחים מתאימים, מענה לבקשות או בעיות של שוכרים, תשלום חשבונות הנכס, שיפוץ הנכס לפי הצורך, וכמובן דאגה לניקיון ולנראות של הנכס. כל אלו הן משימות רבות שמצטברות ללא-מעט עבודה בכל חודש, ונדרש ניהול צמוד על מנת לוודא שכל ההיבטים הללו מתנהלים באופן הנדרש.
תקשורת עם הבעלים– תושב חוץ נעזר במנהל נכסים כדי לקבל ראש שקט. משום כך, מנהל הנכס דואג לעדכון של בעל הנכס כאשר יש צורך בקבלת החלטות מסוימות, דואג להעביר לו את ההכנסות משכירות, דואג לו למתן ייעוץ משפטי ביחס לנכס כגון מיסוי, תגובה לרגולציה רלוונטית ועוד.

בחירת מנהל נכסים עבור תושבי חוץ

בחירת מנהל נכסים היא החלטה מהותית עבור כל תושב חוץ, שכן מנהל לא מקצועי או כזה שאינו בקיא ברגולציה הישראלית, עלול לגרום לנזקים כלכליים, משפטיים ותדמיתיים משמעותיים לבעל הנכס. מומלץ לבחור בגורם בעל ניסיון מוכח בניהול נכסים לתושבי חוץ, בעל הבנה מעמיקה בדיני מקרקעין, מיסוי, והיבטים חוזיים. יש כמה נקודות חשובות בבחירה של מנהל נכסים לתושבי חוץ:

יתרון לעורכי דין– במקרים רבים, תושבי חוץ בוחרים בדרך כלל בעורכי דין המציעים שירותי ניהול נכסים, היות ומדובר בתפקיד המערב המון פעולות משפטיות (עריכת חוזים, אכיפה וגבייה, טיפול בערבויות, בקיאות ברגולציה הרלוונטית ועוד).
היעדר אינטרסים– מנהל נכסים פועל כשלוח של בעל הנכס. בסוף, הדבר הכי חשוב מבחינת בעל הנכס, הוא מישהו שהוא יכול לסמוך עליו: מישהו שלא "יגנוב לקוחות", יִמְעַל בכספים, ולא ינהג בכספיו של בעל הנכס בחרדת קודש. גם כאן, יש יתרון לעורכי דין ורואי חשבון, המחויבים באתיקה מקצועית, וחרדים למוניטין המקצועי שלהם.
זמין ותקשורתי– מנהל נכסים טוב הוא כזה שנותן לבעל הנכס את המידע הנכון בזמן, שמשקף תמונה מדויקת לבעל הנכס, וזמין עבור בעל הנכס בכל פעם שעולה שאלה כזאת או אחרת.

סיכום

ניהול נכסים עבור תושבי חוץ אינו עניין טכני בלבד, אלא משלב אחריות, מיומנות מקצועית, ואתיקה בלתי מתפשרת. חשוב לבחור בגורם מקצועי, אמין ומנוסה, שמבין את הצרכים המיוחדים של תושבי חוץ ומסוגל לתת מענה מקיף – משפטי, פיננסי ותפעולי כאחד. ליווי משפטי נכון, בשילוב ניהול שקוף ומוקפד, הוא המפתח לניהול נכס בטוח ויעיל עבור לקוחות מעבר לים.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בתל אביב ובהרצליה, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.