החזר מס לתושבי חוץ בעסקאות מקרקעין בישראל‎

בעת ביצוע עסקאות מקרקעין, באופן עקרוני קמה חבות מס במסגרת העסקה (מס רכישה בעת רכישת נכס, ומס שבח בעת מכירת נכס). עם זאת, ניתן לקבל לעתים החזר מס גם על מיסי מקרקעין. למעשה, אין חובה להיות תושב ישראל כדי לקבל החזר מס ששולם בעסקאות מקרקעין, וגם תושבי חוץ יכולים ליהנות מהחזר מס שכזה. במאמר זה נדון בהחזר מס לתושבי חוץ בעסקאות מקרקעין בישראל.

על ההבדל בין מס הכנסה למיסוי במקרקעין

לעתים אדם עשוי לחשוב שהחישוב לצורך החזר מס הכנסה, נעשה יחד עם החישוב לצורך החזר מס במקרקעין. אולם האמת היא שבאופן כללי, מיסי מקרקעין אינם נחשבים להכנסה החייבת במס הכנסה (לפי רשימת ההכנסות החייבות הנזכרת בסעיף 2 לפקודת מס הכנסה, וכן לפי האמור בסעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין). מעבר לכך, סעיף 114 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "סכומים ששולמו כמס לפי חוק זה לא יורשו כניכוי לפי פקודת מס הכנסה".

לכן, כאשר אנו מחשבים החזר מס הכנסה לנישום פרטי, אנו בודקים תשלומי מס הכנסה, מס בריאות וביטוח לאומי — ולא מסים כגון מיסוי מקרקעין. ההכנסות הצומחות לנישום ממכירת נכס, נפרדות מן ההכנסות שאדם מייצר בעבודתו, ואינן מחושבות יחדיו. מצב אחר הוא כאשר מדובר בנכס עסקי, וההכנסה ממכירת הנכס מסווגת "פירותית" (כלומר הכנסה מעבודה, קרי הכנסה החייבת במס הכנסה). במצב זה, יבחן פקיד השומה האם אכן מדובר במה שמכונה "עסקת אקראי", לבין "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", לפי המבחנים שנקבעו לכך בפסיקה (משך החזקת הנכס, מקור המימון לעסקה, נסיבות העסקה ועוד).

החזר מס במקרקעין

אז אם מיסי מקרקעין מחושבים בנפרד ממס הכנסה, כיצד בכל זאת ניתן לקבל החזרי מס במקרקעין? נקדים ונאמר שבאופן עקרוני, דרך המלך היא להשתמש בפטורים העומדים לנישום (ככל שהם עומדים) ממיסי מקרקעין (למשל דירת מגורים מזכה במס שבח) כבר בעת דיווח העסקה. אולם ישנם מצבים בהם שילמתם מס במסגרת עסקת מקרקעין, ותהיו זכאים להחזר בדיעבד. ראו לעניין זה את סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין:

85. (א) המנהל רשאי, בין ביזמתו ובין לפי דרישת מי ששילם מס, לתקן שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ב) או (ג) או לפי סעיף 82, תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה, לפי העניין, בכל אחד מהמקרים האלה:

(1) נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;
(2) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס;
(3) נתגלתה טעות בשומה.

לפי האמור ניתן להגיש בקשה לתיקון השומה תוך ארבע שנים ממועד מסירת השומה מאת רשות המיסים, כלומר יש חלון של ארבע שנים לבקש החזר מס מקרקעין.

מצב אחד הנזכר בסעיף הוא טעות בשומה: שומות מס שבח לא פעם כוללות טעויות. לעתים מדובר בטעות חישוב, לעתים מדובר בהבנה שגויה או פחות-מקובלת של החוק (האם זכויות בניה סווגו כדבעי, האם מדובר בדירה יחידה מזכה בפטור או לאו וכדומה); לעתים אי הכרה בתעודות רלוונטיות (כגון תעודת נכה וכדומה) ועוד.

אפשרות אחרת להחזר מס שבח היא הכרה בניכויים המותרים לפי סעיף 39 לחוק. למשל, כל מיני הוצאות הקשורות למכירת הנכס, כגון שכר טרחת עורך דין, שכרו של המתווך, הוצאות שיפוץ והשבחת הנכס, הוצאות של הליכי הערר, הוצאות שמאי מקרקעין, הוצאות ריבית ועוד. אם חלק מן ההוצאות הללו לא דווחו בזמן הדיווח על העסקה, ניתן גם לדווח עליהן בדיעבד ולדרוש החזר מס (עד ארבע שנים כאמור).

גם במס רכישה יש אפשרות לקבלת זיכויים במס. למשל, מצב שבו רכשנו דירה בתור דירה נוספת, אולם מכרנו דירה בתוך 18 חודשים מיום הרכישה. במקרה כזה, נוכל להגיש בקשה להחזר מס. דוגמה נוספת היא זו המנויה בתקנה 2(1א) בתקנות תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה).

2(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק.

אז מתי תושב חוץ יכול לקבל החזר מס על עסקת מקרקעין?

תושבי חוץ הרוכשים או מוכרים נכסים בישראל כפופים לחוקי מיסוי מקרקעין, אך לעיתים קרובות חלים עליהם שיעורי מס גבוהים יותר – למשל במס רכישה, כאשר אינם נהנים מהנחה של דירה יחידה המזכה בהנחה במס רכישה.

עם זאת תושב חוץ עשוי להיות זכאי להחזר מס כמו תושב ישראל. למשל, בהקשר של מס שבח, אם הוכיח (גם בדיעבד) אינו מחזיק דירה נוספת במדינת מושבו, או אם עמד בתנאים המקנים לו פטור של דירת יחיד מזכה. בנוסף, טעויות נפוצות בחישוב שומה, חוסר הפעלת פטורים רלוונטיים או הצגת מסמכים בדיעבד (כגון תעודת תושב חוזר או אישור מכירת נכס קודם) עשויים לזכות את תושב החוץ בהחזר מס שבח או מס רכישה. על אף מורכבות ההליך, החזר כזה אפשרי אם מוגש תוך ארבע שנים ממועד מסירת השומה, ובלבד שנכללו בו מלוא המסמכים הדרושים.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.