פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

קבלת דירה בירושה יחד עם אחים עשויה ליצור שותפות כפויה ובלתי רצויה העלולה לשתק את היכולת להפיק תועלת מן הנכס. על מנת שלא לגרור רגליים בבתי המשפט, מוטב לפרק את השותפות בנכס בהקדם, ורצוי לעשות זאת לפני חלוקת העיזבון. במאמר זה נרחיב בנושא של פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה.

הזכות המוקנית לפירוק שיתוף במקרקעין

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי לדרוש בכל עת את הפירוק. סיטואציה נפוצה יחסית ליצירת שותפות כפויה בנכס, היא זו של אחים היורשים נכס בצוותא. סכסוך הנוגע למקרקעין בין אחים מחייב פתיחה בהליך של בקשה ליישוב סכסוך בטרם ניתן להגיש תביעה משפטית רגילה. מכיוון שמדובר בצדדים שהם בני משפחה, הדין מסווג את המחלוקת כסכסוך משפחתי לכל דבר. סמכות השיפוט במקרים אלו נתונה באופן ייחודי לבית המשפט לענייני משפחה, ולא לבית משפט השלום או המחוזי כפי שנהוג בסכסוכי מקרקעין בין אנשים שאינם קרובי משפחה. החוק קובע חובה מקדמית לנסות ולפתור את המחלוקת בהידברות באמצעות יחידת הסיוע של בית המשפט.

הדרכים המשפטיות לביצוע פירוק שיתוף

חלוקה בעין מול מכירת הנכס
החוק נותן עדיפות לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין. המשמעות של חלוקה בעין היא חלוקה פיזית של הנכס המשותף לחלקים נפרדים ועצמאיים. עם זאת, כאשר מדובר בנכס שלא ניתן לחלק, כמו למשל דירת מגורים טיפוסית, הדרך המקובלת היא מכירת הנכס וחלוקת הפדיון בין היורשים לפרטי פרטים.
בשלב מכירת הנכס, עורך דין יפעל למינוי שמאי מקרקעין לשם קבלת הערכת שווי אובייקטיבית ועדכנית של הדירה. במקרים של מחלוקת קשה, תוגש בקשה לבית המשפט למנות כונס נכסים אשר ינהל את הליך המכירה תחת פיקוח שיפוטי להבטחת שקיפות.

רישום הדירה כבית משותף
במקרים שבהם נכס הירושה הוא בניין מגורים שלם או חלקה שעליה מספר מבנים, ניתן לבחון את הפרדת הבעלות בדרך של רישום בית משותף והקצאת דירות ספציפיות לכל יורש. זהו תהליך תכנוני ומשפטי רחב היקף הדורש עבודה מול רשויות התכנון ומפקח על רישום מקרקעין. הליך זה מאפשר ליורשים לשמור על הנכס הפיזי במשפחה תוך בידוד מוחלט של הבעלות, כך שכל יורש מקבל יחידת רישום נפרדת בטאבו הרשומה על שמו בלבד.

זכות קדימה בין אחים ויורשים

סדרי עדיפויות על פי חוק הירושה
כאשר אחד היורשים מבקש למכור את חלקו, החוק מעניק מעמד מיוחד לשאר היורשים. סעיף 113 לחוק הירושה קובע מנגנון של מעין זכות קדימה:
113. (א) נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו, לרבות יחידה בחקלאות, בתעשיה, במלאכה או במסחר, ולמעט משק חקלאי שסעיף 114 חל עליו – יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; הסכום שהציע אותו יורש ייזקף על חשבון המגיע לו מן העזבון, ואם עלה על המגיע כאמור, ישלם היורש את הסכום העודף.
לפי חוק הירושה, בטרם מוצע הנכס למרבה במחיר בשוק החופשי חובה להציע אותו תחילה ליורשים האחרים. המטרה מאחורי חקיקה זו היא לאפשר את השארת הנכס בידי המשפחה.

עם זאת קיימת חשיבות דרמטית לתזמון ההליך. זכות הקדימה הקבועה בחוק הירושה תקפה אך ורק כל עוד העיזבון מצוי בשלבי חלוקה. ברגע שניתן צו ירושה והדירה נרשמה בטאבו כדירה משותפת של כלל האחים, פוקעת זכות הקדימה האוטומטית.
במקרים שבהם מספר יורשים מעוניינים לרכוש את הדירה בשלמותה נדרש מנגנון הכרעה. הצעד המעשי בשלב זה הוא ניהול התמחרות פנימית המזכירה הליך של מכרז סגור בין האחים. לצורך פתרון הוגן ויעיל, עורך דין מנוסה עושה שימוש תדיר במנגנון המכונה במב"י אשר משמעותו קנה אותי או שאקנה אותך. באמצעות מנגנון זה, כל צד רשאי להציע מחיר עבור חלקו של האחר, והמרבה במחיר זוכה בנכס כולו.

עסקה בתוך העיזבון

לעיתים הרכב העיזבון כולל מלבד הדירה גם כספים נזילים ניירות ערך או נכסים נוספים. במצב כזה ניתן לגבש הסכם בין יורשים שבו יורש אחד מקבל את הבעלות המלאה על הדירה, ואילו היורשים האחרים מקבלים פיצוי שווה ערך מהנכסים האחרים. הפיצוי הכספי המאזן את חלוקת הנכסים נקרא תשלומי איזון. תכנון משפטי חכם מונע את הצורך בהוצאת כספים אישיים מכיסם של היורשים החוצה, ומאפשר לבצע את הפרידה הקניינית בצורה שוויונית.
ביצוע הסדר פנימי בין היורשים הוא ההסדר המועדף מבחינת מיסוי ועלויות. ראשית, כאשר הנכס נמכר בתוך המשפחה נחסכות עלויות חיצוניות משמעותיות הכרוכות במכירה ובראשן עמלות תיווך ושיווק. בנוסף לכך נמנע הצורך לשאת בעלויות של ניהול סכסוך בבית משפט.

אולם מעבר לכך, היתרון הגדול של רכישת הנכס באמצעות כספי העיזבון, הוא בנושא המס. סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי חלוקת נכסים בין יורשים מתוך נכסי העיזבון בלבד אינה נחשבת למכירה החייבת במס כלל. המשמעות היא שיורשים יכולים לבצע ביניהם עסקאות חליפין בנכסים מבלי להיחשף לתשלומי מס שבח. יש לפעול לניסוח הסכם המקצה את הנכסים בצורה חכמה, משום ששילוב של כספים חיצוניים יוביל לסיווג הפעולה כעסקת מכר רגילה על כל המשתמע מכך.
עוד שווה לציין כי דיני המס בישראל קובעים כי הורשה אינה נחשבת לעסקה במקרקעין, ולכן עצם קבלת הדירה בירושה אינה חייבת במס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין מעניק הטבה ספציפית של פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה המוסדר בסעיף 49ב(5) לחוק. הפטור ניתן בכפוף לעמידה במספר תנאים מצטברים הבוחנים את קרבת המשפחה ואת מעמדו המיסויי של המוריש עצמו ערב פטירתו. בחינת הזכאות דורשת להוכיח שאילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור מלא ממס. שימוש בפטור זה אינו פוגע בזכאות האישית של היורש לפטורים אחרים בגין דירות שרכש בכספו שלו ולכן תכנון נכון במסגרת ייעוץ מקדים אצל עורך דין מקרקעין עשוי לחסוך מאות אלפי שקלים במעמד המכירה.

אתגור ההליך על ידי יורשים סרבנים

המציאות המשפחתית מזמנת לא פעם מצבים בהם אחד היורשים מתנגד נחרצות למכירת הדירה. ההתנגדות קשורה לרוב לכך שאותו יורש עושה שימוש בלעדי בנכס ונהנה ממגורים ללא עלות. עורך דין המייצג את יורשי המיעוט יפעל בנחישות וידרוש במקביל תשלום דמי שימוש ראויים בגין התקופה שבה נמנע משאר היורשים ליהנות מקניינם, ויוכיח כי הפירוק נדרש בתום לב ולמען עשיית צדק קנייני.

אחת הטענות הנפוצות של יורשים סרבנים היא הדרישה להכיר בהם כדיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר בניסיון להפחית דרמטית את שווי הדירה. בפועל בתי המשפט נוטים לדחות על הסף ניסיונות לחסות תחת חוק הגנת הדייר בסכסוכי ירושה. במקום זאת עורך הדין יפעל ליישום סעיף 115 לחוק הירושה. סעיף זה קובע כי יורש שהתגורר בדירה רשאי אומנם להמשיך להתגורר בה, אולם רק לתקופה מוגבלת וכשוכר לכל דבר ועניין, אשר מחויב בתשלום שכר דירה ראוי לקופת העיזבון או לשאר היורשים.

ניהול הון משפחתי מושכל ויצירת ודאות

ההליך המשפטי בנכסי ירושה אינו חייב להיות זירת קרב, אלא כלי רציונלי שנועד להגן על ההון המשפחתי ולמנוע שחיקת ערך. התמודדות מול יורשים סרבנים או ניווט בסבך של דיני מיסוי מקרקעין מחייבים בניית אסטרטגיה מוקפדת שצופה את פני העתיד ומנטרלת מוקשים מבעוד מועד.
אנו מזמינים אתכם ליצור קשר טלפוני לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית כדי שנוכל לנתח את מצב הנכס שלכם, לבחון את חשיפות המס ולבנות נתיב פעולה מדויק אשר יחתור לשמירה קפדנית על מלוא זכויותיכם הכלכליות והקנייניות בהתאם לדין.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.