פירוק שותפות במקרקעין
במקרקעין ניתן להחזיק בצורה משותפת, כך שכל אחד מן הבעלים המשותפים מחזיק בחלקו היחסי בכל המקרקעין יחדיו. כלומר, אם לצורך העניין ישנם שני בעלים משותפים במקרקעין, וכל אחד מהם מחזיק בחלק שווה במקרקעין, אזי כל אחד מן השותפים זכאי ל-50% מכל אטום ואטום בנכס המשותף. בעלות משותפת יכולה להיווצר דרך הסכם, דרך שיתוף בנישואים, דרך דיני הירושה, ובמצבים מסוימים גם מכוח הדין (למשל מצב של איחוד של חלקות מקרקעין וחלוקתם מחדש).
אולם שותפות במקרקעין אינה גזירת גורל, ואם אחד מן הבעלים המשותפים במקרקעין רוצה לפרק את השותפות, הוא זכאי לכך, שהרי לא ניתן להכריח אדם להיות שותף בכוח עם אדם אחר (ממש כפי שהמשפט לא יכול לחייב אדם לעבוד במקום שהוא אינו מעוניין בו, או להתקשר בחוזה עם אדם שהוא אינו מעוניין להתקשר איתו בחוזה, ורואה במצבים הללו סוג של עבדות). כפי שאמר בעבר נשיא בית המשפט העליון, השופט לנדוי ז"ל, "כלל גדול הוא בדיני מקרקעין, שבעל משותף במקרקעין יכול לבקש את פירוק השיתוף בכל עת". לצורך העניין, גם אם מדובר בבעלים של שני אחוזים בלבד מכל המקרקעין, הוא עדיין יכול לדרוש את פירוק השיתוף, אם הוא רוצה בכך.
דרכי פירוק שיתוף במקרקעין
ישנן ארבע דרכים מרכזיות לפירוק שותפות במקרקעין. הסכמה, חלוקה בעין, חלוקה בדרך של רישום בית משותף, וכן חלוקה בדרך של מכירת מקרקעין וחלוקת פדיון המכירה.
פירוק בהסכמה
הדרך הטובה ביותר כמובן, היא להגיע למצב שבו כל השותפים מסכימים על דרך החלוקה של המקרקעין. למשל, מצב בו יש שני שותפים בחלקה, והשניים מסכימים ביניהם על חלוקת החלקה לחלקים שווים. יש לזכור עם זאת, כי לעתים ישנן מגבלות רגולטוריות החלות על דרך החלוקה. למשל, לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה, לא ניתן לחלק קרקע, אלא על פי תשריט מאושר. אם לא ניתן לקבל תשריט מאושר, אזי לא ניתן לחלק את הקרקע באופן שעליו הסכימו השותפים.
חלוקה בעין
פירוק שותפות באמצעות חלוקה בעין, היא מצב שבו אחד או יותר מהשותפים בנכס מקרקעין מעוניינים לחלק את השותפות, לא מגיעים לפירוק מוסכם, ואז בית המשפט מורה על חלוקה של הנכס לחלקים, כך שכל אחד מהשותפים יהיה בעלים מלא של חלקו היחסי (אם צריך, תוך כפיית תשלומי איזון על הצדדים לחלוקה, במקרה שהחלוקה דורשת קיפוח זכויות כזה או אחר). לפי החוק, במקרה של אי הסכמה בין הצדדים, חלוקה בעין צריכה להיות האפשרות המועדפת הראשונה.
במצבים מסוימים, עשוי בית המשפט לכפות על אחד השותפים, רישום של זיקת הנאה לטובת השותפים הנוספים (אם למשל יש מצב שבו כדי להגיע לחלקה של פלוני, נדרשים לעבור דרך החלקה של אלמוני). חשוב לציין, כי אם החלוקה בעין של השטח תגרום הפסד ניכר למי מהצדדים (נניח, ואחד השותפים יקבל חלקה ששווה הרבה פחות מחלקו היחסי מתוך סכום כל חלקי השטח), אזי בית המשפט לא יאפשר חלוקה בעין, וימצא פתרון אחר.
חלוקה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון
במידה והשותפים אינם מסכימים על האופן של פירוק השיתוף, ואין דרך (או שאין דרך מיטבית) לבצע חלוקה בעין, דרך נוספת לפירוק שיתוף במקרקעין, היא למכור את המקרקעין באמצעות התמחרות, ולחלק את הכסף בין השותפים במסגרת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
ומה קורה כאשר יש דייר מוגן בנכס? סעיף (33 א) לחוק הגנת הדייר קובע: "החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא או בפשיטת רגל… יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר לדורות החדש". כלומר לא ניתן למכור את הנכס כאשר הוא פנוי. הנכס נמכר כתפוס (עם הדייר המוגן) ובו יתגורר החייב כדייר מוגן (דבר שמקטין את הכדאיות הכלכלית במימוש הנכס). עם זאת, הפסיקה החריגה מצבים מסוימים מן ההגנה הזאת (למשל מי שהחזקתו אינה ברשות לא ייהנה ממנה, וכך גם אם מי שיזם את הפירוק, הוא הדייר המוגן בעצמו).
עוד יש לציין בהקשר הזה של פירוק שיתוף במכירה, כי מצב שבו הנכס מוחזק בצורה של חכירה לדורות, אינה מאפשרת לתבוע פירוק שיתוף בין החוכר לדורות לבין הבעלים הרשום; לא ניתן לתבוע במצב זה פירוק שיתוף (ת"א 40679-03-11 לבובסקי נ' הרי). כלומר, היחסים הללו בין בעלים לבין חוכר, הם אינם שותפות במקרקעין.
עם זאת, במצב שבו ישנה שותפות, כאשר אחד השותפים רשום בתור חוכר לדורות, ומנגד ישנו שותף נוסף שהוא בעלים רשום בטאבו, עדיין החוכר לדורות יכול לתבוע פירוק שיתוף, כל עוד הוא מקבל את ההסכמה של הבעלים (בדרך כלל, רשות מקרקעי ישראל).
חלוקה בדרך של רישום בית משותף
חוק המקרקעין מאפשר לבצע פירוק שיתוף במקרקעין גם באמצעות רישום הבית בצורה של רישום בית משותף. המשמעות של בית משותף, היא שהשטח יהיה עדיין בבעלות משותפת, אולם לכל אחד מהשותפים יהיו זכויות בלעדיות בחלק מהשטח, לעשות בו כרצונם. למשל מצב של בניין משותף, שבו לכל אחד מהשכנים יש דירה בבעלותו הבלעדית, אולם יתר שטחי הבניין, הלובי החצר וכדומה, יהיו בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין, והיחסים ביניהם יוסדרו על ידי תקנון. למען הסר ספק, גם שני בתים באותה חלקה, יכולים להיחשב כבית משותף. החיסרון של רישום בדרך של בית משותף, הוא שהשותפים מעשית עדיין קשורים זה לזה במובן מסוים. עם זאת, יש בכך פתרון יעיל במצבים מסוימים (כלומר לא צריך שרטוט מחדש כמו חלוקה בעין, ולא נדרשת זיקת הנאה לגישה בשטחים וכדומה).
אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום המקרקעין ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.