פיצוי בעקבות מסירת דירה באיחור: מה אומר חוק המכר?
כפי שרובכם בוודאי יודעים, בחברה הישראלית לוחות זמנים אינם דבר מקודש, ואפשר לומר שכמעט ואין פרויקט במדינה שלנו שמסתיים במועד המתוכנן שלו. עם זאת, כאשר מדובר בפרויקט פרטי של דירות מגורים, מי שבעיקר עלול לסבול מעיכוב במסירת הנכס הם רוכשי דירות תמימים, שממילא הוציאו הון על נכס, ועיכוב במסירה עשוי לגרור אותם להוצאות נלוות בהיקף ניכר. את המצב הזה מתיימר לפתור חוק המכר (דירות), אשר מטיל על קבלנים חובת פיצויים סטטוטורית ללא הוכחת נזק.
אז מה בעצם אומר חוק המכר (דירות), איך נקבעים הפיצויים, ומה מותר ואסור לקבלנים לטעון במקרה של איחור במסירה? הנה מה שחשוב לדעת בהקשר זה.
מתווה פיצויים חוק המכר
לפי האמור בחוק המכר (סעיף 5א), במקרה שבו הקבלן עיכב את מסירת הנכס ביותר מ-30 ימים, זכאים הרוכשים בפרויקט בלא הוכחת נזק, לפיצוי על כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו. רף הפיצוי המינימלי בחוק, יהיה כדלקמן:
בעד ארבעת החודשים הראשונים (החל מהמועד החוזי)– סכום חודשי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
החל מהחודש החמישי, ועד לחודש העשירי– סכום חודשי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בתוספת 25%.
החל מהחודש ה-11 ואילך– סכום חודשי השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בתוספת 50%.
יש לציין כי מתווה הפיצויים הנוכחי, תוקן ביולי 2022, וחל רק על חוזים שנחתמו לאחר אותו מועד. אם לעומת זאת עסקינן בחוזה שנחתם לפני התיקון לסעיף, אזי תקופת העיכוב הנדרשת תעמוד על 60 ימים. מתווה הפיצויים יהיה כדלקמן:
עד 8 חודשים של איחור: פיצוי חודשי בגובה 150% מדמי השכירות הראויים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה.
מהחודש התשיעי ואילך: פיצוי חודשי בגובה 125% מדמי השכירות הראויים.
כלומר, המתווה הישן הקל על קבלנים שנקלעו לאיחור משמעותי, ואילו המתווה הקיים של החוק, מנסה דווקא לתמרץ קבלנים להימנע מאיחורים ניכרים, על ידי הגדלת הקנס השולי במקום הקטנתו.
"פטור כוח-עליון": מתי הקבלן יהיה פטור מתשלום פיצויים בגין אירועים בלתי צפויים?
המשך סעיף 5א מתייחס למצבים בהם הקבלן יהיה פטור מתשלום פיצויים לרוכשים. סעיף (ג)(2) אומר כך:
(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:
(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.
חוק החוזים (תרופות), אליו מפנה הסעיף, מאפשר פטור מהפרה במצבים של סיכול חוזה, כלומר מצב שבו נוצרו נסיבות שעליהן לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.
בלשון עממית יותר, מכונה הטענה הזאת "כוח עליון"; הקבלן כאילו אומר, 'אני רציתי לקיים את החוזה, פשוט לא יכולתי כי X…' אולם מתי טענות של כוח עליון מצד קבלנים יתקבלו על ידי בית המשפט? ניקח לדוגמה את פסק דין 40202-11-15 שושן ואח' נ' גינדי ישראל, שניתן בשנת 2021. אמנם מדובר בפסק דין שניתן בבית משפט השלום, ולא הלכה מחייבת של העליון, אולם ניתן ללמוד ממנו על הניתוח שעושים שופטים ביחס לטענה זו. באותו מקרה, התובעים ביקשו פיצויים בהתאם לחוק בגין עיכובים. החברה הקבלנית טענה כל מיני טענות מנגד, אבל נתמקד רק במה שרלוונטי לנושא של כוח עליון. באותו מקרה, נטען כי מבצע צוק איתן הביא לעיכוב במסירת הנכס. בפסק הדין נכתב כך:
"על הנתבעת הנטל להראות כי הפעילות המלחמתית, הובילה לאיחור קונקרטי בעבודות בפרויקט, ומצופה היה שתעשה זאת על בסיס אסמכתאות וראיות שמטבע הדברים ברשותה, כגון יומני עבודה, לוח זמנים, עדי מפתח ועוד"….
בענייננו, צורפו יומני העבודה וטבלאות כח אדם, מהם ניתן ללמוד את ההיפך מטענת הנתבעת, לפיה, כח האדם היה קטן יותר, בשל סגר של הפועלים וצוי 8 של עובדים חיוניים ולאור המבצעים האמורים…עדי הנתבעת עומתו, עם אותם יומנים וטבלאות, ולמעשה ניתן ללמוד מחקירתם, כי הגם ש 29 עובדי מליבו קיבלו צוי 8, רק 4 עבדו בפרויקט נשוא התביעה, ואף חלק מהם במשרה חלקית….
הנתבעת לטעמי לא ביססה טענותיה לסיכול האפשרות להתמיד בעבודות הבנייה בתקופה האמורה. ניתן היה להגיש מסמכים לאימות הטענה, בדבר מחסור בכוח אדם, הפסקת הפעילות באתר וכיו"ב. ניתן היה להביא לעדות קבלני משנה, מנהלי עבודה, מפקחים או פועלים, שיעידו כי העבודות נפסקו או צומצמו, בשל המצב הבטחוני ששרר בתקופת צוק איתן, אך ראיות אלה לא הובאו".
המקרה דנן היה רק תיק אחד מגל של תביעות לפיצויים בגין עיכובים במסירת נכסים, לכאורה על רקע צוק איתן. אנו רואים שבית המשפט לא קיבל את הטענה לעיכובים בעלמא, אלא ביקש לראות ראיות ממשיות לכך שהמלחמה באמת השפיעה על העיכוב. אפשר לאזכר בטענות סיכול למיניהן, הלכה רלוונטית של בית המשפט העליון, בע"א 4481/90 אהרן נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ:
"ראשית לכל אומר, שראוי להתייחס בחשד לטעמים שמעלה צד לחוזה באשר לסיבות – סיבות סבירות, לטענתו – שגרמו לו להפר חוזה שנתחייב בו. הסכם, כל הסכם, אמור ליצור איזון כלשהו בחלוקת סיכונים וסיכויים בין הצדדים לו, וצד שנטל סיכון על עצמו (ובצדו של הסיכון זכה גם בסיכוי), לא יישמע בטענה כי להוותו נתגשם הסיכון, וכי מטעם זה אין הוא יכול לקיים את החוזה כהלכתו…".
אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.