פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן

בשנים האחרונות ראינו לא מעט אירועים חיצוניים שהשפיעו על ענף הבנייה בישראל. בתקופת הקורונה למשל, עבודות בנייה אמנם הוחרגו והוכרו כחיוניות, אולם שרשראות האספקה נפגעו, מה שמנע לא פעם מקבלנים לעמוד בקצב העבודה עליו התחייבו. מעבר לכך, מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל באוקטובר 2023, ישנו איסור דה פקטו על כניסת פועלים פלסטיניים אל שטחי הקו הירוק בישראל, מה שפוגע משמעותית בקצב הבנייה בישראל, ופרויקטים רבים עשויים להיתקע ולאחר במסירת הדירות לרוכשים.

מה עושים רוכשים בפרויקטים לבנייה, בהם יש עיכוב במסירת הנכס? מתי הקבלן חייב בפיצויים, ומתי לאו? על כך במאמר זה.

חוק המכר דירות

איחור במסירת דירה מצד הקבלן, מביא לא פעם להטלת הוצאות כלכליות כבדות על הרוכשים בפרויקט. אותם רוכשים מסתמכים על תאריך המסירה לשם תכנון המגורים, וכתוצאה מהאיחור במסירה נאלצים להמשיך לגור בשכירות, להתעכב במכירת הנכס קיים שלהם, לקחת הלוואות וכדומה. משום כך, בשנת 2013 החליט המחוקק להתייחס לתופעה של איחור במסירת נכס מצד קבלנים. לחוק המכר דירות תשל"ג-1973, נוסף סעיף 5א, הקובע חובת פיצוי לדיירים שנפגעו מאיחור במסירת הנכס. תחילה החוק נקב בתקופה של חודשיים, אולם ביולי 2022, תוקן החוק לתקופה של חודש, כפי שהוא מנוסח כעת:

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;
(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

מה שחשוב להבהיר לגבי התיקון לחוק המכר, הוא שמדובר בחקיקה קוגנטית. כלומר, הקבלנים לא יכולים להתגבר על הוראות החוק באמצעות חוזה, גם אם הרוכשים יסכימו לכך. הוראות החוק מחייבות, ולא ניתן לסטות מהן (אלא אם הסטייה היא לטובת הרוכשים).

דבר נוסף שחשוב להבהיר, הוא שמניין הפיצויים ייעשה בהתאם לתאריך בו נחתם החוזה. כלומר, אם החוזה נחתם לפני שהתיקון לחוק נכנס לתוקף (7 ביולי, 2022), אז הקבלן יחוב בפיצויים רק החל מ-60 ימים לאחר העיכוב, ואילו אם החוזה נחתם לאחר התאריך האמור, אזי הקבלן יחוב בפיצויים כ-30 ימים לאחר מועד המסירה הנקוב בחוזה כאמור.

מתי לא יינתנו פיצויים?

חוק המכר מחריג מחובת הפיצויים של הקבלן שני מצבים: הראשון הוא כאשר העיכוב נובע מאשמתו של הרוכש, והשני הוא מצב של סיכול חוזה, קרי "הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן".

נטל ההוכחה לטענה זו, רובץ על הקבלן. עם זאת, ישנם בהחלט מצבים בהם הטענה יכולה להתקבל. למשל, אם העיכוב במסירה של הקבלן נובע כתוצאה ממגפה המתפשטת בעולם, ואף אחד לא יכול היה לצפות אותה מראש, אזי בית המשפט צפוי לקבל את טענותיו של קבלן בגין עיכובים אשר אינם ניתנים לצפייה באורח סביר, ולכן קבלן פלוני צפוי להיות פטור מפיצויים.

בנייר עמדה שפרסם הממונה על חוק המכר, נקבע כי בנסיבות מסוימות, גם כאשר על פניו העיכוב אינו נובע מאשמת הקבלן, לא תישמע מצידו טענת סיכול, והוא יחוב בפיצויים כלפי הרוכשים. הממונה ציין את המצבים הבאים בנייר העמדה:

איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט.
איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים לפרויקט.
"קביעה בחוזה המכר, הנותנת סמכות למוכר הדירה או גורם מטעמו, לקבוע אם האיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר ומכאן שהרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר". כאמור, מדובר בחקיקה קוגנטית, קרי הקבלן אינו יכול לקבוע בחוזה תנאי הפוגע בזכויות הרוכש לפי חוק המכר, גם אם הרוכש מסכים לכך מפורשות.

האם מלחמה מהווה הצדקה לעיכוב במסירת דירה?

מה לגבי מלחמות, דוגמת מלחמת חרבות ברזל השוררת בימים אלו, כאשר בתקופתה אסרה הממשלה את הכניסה של פועלים פלסטיניים לשטח ישראל? בית המשפט התבטא לא פעם בשאלת הקשר בין מלחמות לבין עיכובים במסירה באופן ישיר. למשל, בפסק דין ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, אמר בית המשפט העליון כי "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבעניני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל"; כלומר, טענה לפיה העיכוב נובע כתוצאה ממלחמה בלתי צפויה אינה טענה שצפויה להתקבל, שהרי במדינת ישראל, מלחמה היא תמיד בבחינת דבר אותו ניתן (או צריך) לצפות.

עם זאת, בהמשך הקל בית המשפט העליון על קבלת טענת הסיכול מצד קבלנים בעיתות מלחמה. בפסק דין ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, קבע בית המשפט כי "יש לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים".

רוצה לומר, הטענה ככל הנראה לא תידחה אוטומטית על ידי בית המשפט, ונותר לראות האם בית המשפט העליון יקבע הלכה גורפת בעניין המלחמה הנוכחית (נכון לעכשיו, מקרה כזה טרם נדון בבית המשפט העליון).

מחלוקת לגבי "מסירה"

החוק קובע זכות לפיצויים לרוכשים בגין עיכוב במסירת הנכס. את העיכוב מתחילים למנות החל מן היום בו הקבלן אמור היה למסור את הנכס לרוכשים. עם זאת, נשאלת השאלה, מהו היום בו הקבלן אמור למסור את הנכס לידי הרוכשים? ברוב המקרים, הרוכשים חותמים על העסקה הרבה לפני שיש תאריך קונקרטי למסירת הנכס, ולמעשה עוד בטרם יש בכלל היתר בנייה.

לכן, בעת אנחנו מבקשים לחתום על חוזה רכש, עלינו להימנע ממצב שבו המוכר אינו נוקב בתאריך קלנדרי בחוזה.

מדוע נדרש עורך דין בחתימה על הסכם רכישת דירה?

יש כמובן המון סיבות מוצדקות ללקיחת עורך דין בעת רכישת דירה, למשל רישום הערת אזהרה לטובתכם, מסירת דירה שלא כפי שהוסכם בחוזה, פגמים בנכס, ניסיון "למסור" את הדירה לפני הזמן (למשל, לפני טופס 4), ניטרול הסכנותה הנובעות מסעיפים "מעורפלים" הפועלים לטובתו של הקבלן ועוד.

אולם בהקשר של מניעת עיכובים וזכאות לפיצויים בעת עיכובים מצד הקבלן, עורך דין מטעמכם הינו חשוב במיוחד. למשל, וכאמור לעיל, קבלן רשאי לעכב את את מסירת הדירה, כל עוד סיבת העיכוב נובעת מהרוכש. אולם נניח והרוכש מבקש להוסיף שקע חשמל נוסף בנקודה מסוימת בדירה, האם זו סיבה מוצדקת לעיכוב במסירת הדירה? ואם כן, אז בכמה יוכל הקבלן לעכב את המסירה? כל המצבים הללו מהווים פתח לקבלנים לטעון כל מיני טענות שאינן מן העניין, על מנת לנסות להימנע תשלום פיצויים למוכר בגין עיכובים. עורך דין מומחה מטעמכם, ידאג שתהיו מוגנים במצבים דוגמת אלו.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.