10 טיפים מעו"ד למתעניינים ברכישת נכס בישראל

ישראל הופכת למוקד התעניינות של משקיעים בנדל"ן, משום שהיא מציעה מגוון גדול של סוגי השקעה בנדל"ן, שמתאימים לכל סגנון ולכל העדפה. בשטח ארץ כל כך קטן יש המון אפשרויות של השקעה בנדל"ן מהסוג שתמצאו בכל מקום בעולם, רק מרוכז ובהישג יד. המחירים בארץ, מלבד נכסי יוקרה ייחודיים באמת, מציעים לכם מגוון עצום של קשת מחירים בכל מקום ועם המון פוטנציאל להשבחה ולהניב תשואה. להלן 10 טיפים מעו"ד למתעניינים ברכישת נכס בישראל.

רכישת נכס בישראל – בדיקת ההיתכנות על ידי עורך דין.

אם אתם יודעי היכן אתם רוצי לרכוש נכס, זה מצוין. אם לא – בקשו סקירה מקצועית ממשרד עורכי דין שמתמחה בעסקאות נדל"ן בארץ. הסיבה פשוטה – מלבד הכרת החוק הישראלי על בוריו, הוא גם נמצא בדרך כל עם היד על הדופק בכל הקשור להפשרת קרקעות או שינויים במעמד נכס, ויכול לבדוק לכם בצורה מהימנה תא היתכנות העסקה ועד כמה יש בה סיכון.

דעו מהי מטרת הרכישה, כדאי לדעת מה והיכן לרכוש.

בישראל, החשוב מכל הוא לדעת מהי מטרת הרכישה ולפי זה תדעו גם היכן. אם אתם מחפשים לבצע רכישת נכס בישראל להשכרה, למגורים או לעסקים, רצוי לקנות במקום שכבר יש בו פעילות מסחרית ועסקית ואנשים שגרים בו. פרויקט שנמצא על הנייר אמנם אינו נותן מידע כזה אבל בדיקת משרד עו"ד שמתמחה בכך תאושש או תפריך את הסיכויים שלכם להרוויח ממנו תשואה בעתיד זה נוגע גם לאנשים שאתם עושים עסקים כמו גם למיקום שלהם.

מחירים הם מדד מצוין בכל זאת.

בדקו נתונים שוב ושוב אבל אל רק מהשנה האחרונה. יש כמה מקומות בישראל שהנתונים שלהם לא משקרים – עלייה מדהימה במחירים או בתשואה, אבל לאורך כמה שנים. זה לא נובע רק כתוצאה מאינפלציה או עלייה במדד יוקר המחיה, אלא בגלל התפתחות הדרגתית ששיאה עוד לפניה אם היא עקבית ויציבה. בשילוב עם נתונים נוספים תקבלו תמונה מדויקת יותר על התשואה שאתם עומדים להרוויח שם.

לחפש נכס גם לפי הטעם ולא רק לפי הכדאיות.

נכון שזה עדיף כאשר הטעם שלכם תואם גם את הכדאיות של רכישת נכס בישראל, אבל ברוב המקרים, בין שהנכס מיועד לתשואה ובין שהוא מיועד למגורים, תגלו שתמצאו נכסים טובים להשקעה אם תלכו לפי הלב שלכם. הסיבה היא דווקא הגיונית – סביר מאוד להניח שאם אתם אוהבים את המקום יהיו גם אחרים שיתאהבו ויראו בו את הקסם שלו, מה שיקל עליכם לקבל מאנשים כאלה תשואה ראויה בבוא הזמן.

אם לא התאהבתם, קנו עם הראש.

אם אתם יודעים שהעסקה טובה אבל אתם לא משתגעים על הנכס ועדיין לא מצאתם משהו אחר שאתם אוהבים, אל תחמיצו הזדמנות פז להרוויח בגדול. הרווח על רכישת נכס בישראל, כזה שקונים במחשבה רציונלית עשוי לסייע לכם לקנות את נכס חלומותיכם, רק מעט אחר כך.

התעניינו קצת במה שקורה בשטח באמת, כדי להבין אם התחזיות העסקיות נכונות.

ישראל מתפתחת מאוד והתנודות בה לא צפויות. כך, אם אנשים חשבו שלאחר מבצע "צוק איתן" חבל עוטף עזה יתרוקן, המציאות מלמדת שהוא זוכה לפריחה ולנהירה של תושבים חדשים ליישובים כפריים. זה אומר מבחינתכם שלא כל מה ששומעים בחדשות נכון גם לעסקים. ישראל היא מקום מיוחד שבו חיים עם הלב, ולכן בחירת נכס חייבת להתייחס גם לקריטריון זה כדי לזהות נכון את השגשוג הבא.

להיעזר בעורך דין מומחה גם כדי להבין את החוק הישראלי.

החוק הישראלי מבחינת רכישת נכסים שונה מחוקים של מקומות אחרים בגלל מבנה הבעלות על הקרקע. בישראל המדינה היא בעלת הקרקע הגדולה ביותר, דרך מנהל מקרקעי ישראל ועוד גופים שעסקו בגאולת אדמות לצורך הקמת המדינה. זה משנה לחלוטין את כל התמונה וכן, גם אם לפעמים נדמה לכם שמוכר הנכס הוא בעליו החוקי וגם של הקרקע, אתם עלולים לגלות שזה לא כך ומדובר רק בחכירה מוגבלת בזמן.

לא להסתכל בקנקן אלא בפוטנציאל שלו.

בשילוב הישראלי שבין מבנים ישנים והרוסים לבין הפוטנציאל שלהם מומלץ מאוד להיעזר בדוגמאות ממקומות אחרים בארץ שהפכו חורבות לארמונות. בישראל יש אמנם היסטוריה ארוכה של ארכיטקטורה מעניינת, אבל לא הייתה בה תרבות שימור ושחזור מפוארת עד לפני כמה שנים. היום מחוללים פלאים ומרוויחים הון על נכסים ישנים שמישהו הצליח לראות בהם את הפוטנציאל והיה לו מספיק חזון להגשים. פרויקט שרונה הוא אחד מהמקרים האלה, כמו גם בתים עתיקים שהפכו לאולמות אירועים או מלונות בוטיק מרהיבים ומבוקשים מאוד, כמו הוטל מונטיפיורי בתל אביב ומלון מרקט האוס ביפו. בשביל זה, כמובן, צריך גם לדעת מעט יותר על התרבות הישראלית.

לקנות במקום שתרצו גם לגור בו.

אחת התופעות המעניינות היא גורדי השחקים המפוארים והריקים בתל אביב בעיקר, שבהם קנו דירות להשקעה אבל לא גרים בהם. אם בכוונתכם להשקיע מבלי להיכנס לגור שם זה אולי נכון לכם, אבל אם בכוונתכם לגור בבניינים אלה חפשו בניין שגם גרים בו והוא כבר שוקק חיים, כמו מגדלי יו או פרויקט שרונה. גם אם הנכס שלכם יועד להשכרה יש יותר סיכוי שתוכלו למצוא לו דיירים. אולי יום אחד, מי ידוע, תבואו לגור בו גם אתם.

למרות הכל ואף על פי כן, לא לוותר על החלום.

מצד אחד, אל תלכו עם הראש בקיר כאשר אומרים לכם שאין סיכוי שהקרקע הזאת תופשר לבנייה או ששם ירצו לגור או שיבוא לשם קהל. מצד שני, קחו סיכון מחושב אם אתם באמת מאמינים שיש לזה סיכוי. בישראל פזורים לא מעט יפהפיות נרדמות שהתעוררו בקצב שלהן, במיוחד בפריפריה. קחו לדוגמה את ירוחם, אשדוד ואשקלון, שהתנופה בהן משנה מהיסוד את התמונה והופכת אותן ליישובים עם עתיד בהיר לפניהן.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.