בדק בית

קניית בית או דירה היא אחת העסקאות החשובות שאדם עושה במהלך חייו, לכן מן הראוי לגשת לנושא בזהירות. אחרי הקושי במציאת את הנכס שרציתם, זה הזמן לבחון אותו בעיניים מקצועיות. בדק בית, הוא ביקורת איכות בניה, לאחר קניית דירה מקבלן או לפני קניית נכס יד שניה והוא אחד הדברים החשובים שיש לעשות.

בדק בית – דירה יד שנייה.

באם אתם לפני קניה של דירה מיד שניה, הרי שממש כמו בעת קניית רכב, עליכם לדעת מהם הליקויים לפני קניית הנכס ומה משמעות הליקויים, גם מבחינה של הערכות כספיות. דו"ח המהנדס או חברת בדק הבית כוללת לא רק את הליקויים, אלא גם את התקנים, כללי המקצוע, תמונות והערכה כספית של העלויות. ליווי צמוד של עורך דין הוא חשוב, לאחר קבלת דו"ח המהנדס יש להתייעץ עם עורך דינכם לגבי מהותו ולהגיע להחלטות. באם נתגלו ליקויים מהותיים יש להחליט באם אלה ליקויים שצריך לתקן, באם כן, עלות התיקונים יכולה להוות חלק משמעותי מהמשא ומתן על קניית הדירה וכדאי מאוד להתייעץ עם עורך הדין על דרכי הפעולה. באם נמצאו ליקויים קלים שתיקונם הוא על פי שיקול דעת הקונים ואינו משפיע על קניית הנכס, לפחות אתם יודעים למה אתם נכנסים ולא תהיינה לכם הפתעות בהמשך הדרך. בדק בית במקרה כזה יכול לחסוך הרבה כסף, מעבר לעובדה שהוא נותן תמונה מצויינת על מצבה של הדירה ועצם כדאיות הקנייה.

בדק בית – דירה מקבלן.

בעת קניית דירה מקבלן, בדק הבית נעשה לאחר קבלת החקה, "מסירת המפתחות", אך מן הראוי שיעשה עוד בטרם הכניסה לבית על מנת לוודא שאיכות הבניה תואמת את ההבטחות שנתן הקבלן טרום הקניה. יש חשיבות רבה לכך הואיל וחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, תיקון מספר 5, התשע"א-2011, מציין מפורשות את תוקף האחריות שהקבלן נושא לתיקון ליקויי בניה. הניסיון מלמד שבכל קניה של דירה מקבלן יותר ממומלץ לערוך בדק בית. בדק הבית כולל מכלול נושאים, כמו: התאמה לתקנים, סדקים, רטיבויות, בחינת הקיים מול המפרט הטכני וחריגות. בדרך כלל לא תמצאנה דירות ללא ליקויים אלא שחלקם אינם מהותיים. שלושה תחומי הליקויים עיקריים עליהם אחראי הקבלן:

1.    ליקויים הנדסיים מסוכנים אך ברי תיקון – בעיות מבנה, אי התאמות, אי עמידה בתקנים, רטיבות ועוד.
2.    ליקויים שאינם ברי תיקון אך גורמים לירידת ערך – בעיות אקוסטיקה, נזקים תמידיים, חדרים קטנים ועוד.
3.    ליקויים הקשורים לרכוש המשותף.

עם קבלת הדו"ח מומלץ להתייעץ עם עורך הדין שליווה אתכם בקניית הדירה. לרוב ההמלצה היא פניה לקבלן בכתב ובה בקשה לתיקון הליקויים שנמצאו. הקבלן לרוב ישלח מומחה מטעמו לביצוע בדק בית לחוות דעת נגדית. בהתאם לליקויים שנמצאו בבדק הבית ולהתנהלות הקבלן תיקבע גם התנהלותכם. באם הקבלן אינו נענה לפניות, הרי שעומדת בפניכם האפשרות לתביעה בבית המשפט. מומלץ כמובן שעורך הדין המתמחה בתחום הנזיקין בכלל ובתחום ליקויי הבניה בפרט, יפרוש בפניכם את שלל האפשרויות העומדות בפניכם ויוכל להמליץ על ההתנהלות הנכונה עבורכם.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, והתיקונים שנעשו בו לאורך השנים, נועד להגן על הצרכן ולעגן את אחריותו של הקבלן לתקן את הליקויים ואי התאמות. לשם כך הוא גם קובע תקופות בדק ותקופת אחריות קבלן בהתאם לליקוי, למשל: לסדקים לאורך קירות או בתקרה – 5 שנות בדק ועליהן עוד שלוש שנות אחריות של הקבלן, על מרבית הליקויים חלה תקופת בדק של שנה ותקופת אחריות של עוד 3 שנים. לכן יש חשיבות להודיע על על הליקויים לא יאוחר משנה מיום קבלת הנכס ונקודה זו אף מעוגנת בחוק. עורך דין בעל ניסיון בתחום יסייע ללקוחותיו להבין מה עומד בפניהם וכיצד יש לגשת לנושא מו הקבלן. טיפול נכון יסייע בתהליך עוד לפני פניה לערכאות משפטיות, אך לא מן הנמנע שסיום הטיפול מול הקבלן יסתיים בתביעה משפטית, אך גם היא יכולה להסתיים בהסדר מחוץ לבית המשפט.

הזדמנות נאותה.

אחד הדברים שמציין חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 4ב הוא מתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן את הליקויים. להלן לשון החוק: "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר…". אבל מהו אותו זמן סביר? מהי אותה הזדמנות נאותה? שאלות אלה הגיעו לפתחו של בית המשפט השלום בחיפה (ת.א. 2172-07-11). הקונים טענו כי לאחר קבלת החזקה על הנכס הם פנו אל הקבלן פעמים רבות בבקשה לתקן את הליקויים, אך זה לא ביצא את תפקידו באופן משביע רצון. הקבלן מצידו טען כי אין ליקויים בבית וכי כל הליקיים תוקנו על ידו וכי התובעים ביחסם העוין לא אפשרו את ביצוע התיקונים. לאחר מינוי מומחה מטעם בית המשפט, שקבע כי יש ליקויים בבית בשווי של 40,000 ש"ח. בית המשפט החליט להעדיף את טובת התובעים ופסק, בהתאם לפסק דין קודם (בע"א 472/95 זכריה זלוצקין נגד דיור לעולה בע"מ), כי אכן יש לתת למוכר את ההזדמנות לתקן, אך רק באם זה מודה בליקויים ומפגין נכונות לתקנם. עוד נקבע כי כאשר המטרה להביא לסיום הסכסוך, אין להטיל על הקבלן לתקן את הליקויים כי אם ראוי להשית עליו לשלם לתובעים פיצוי כספי, גם אם הקונים לא נתנו לו מספיק הזדמנויות לתקן.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.