איחור במסירת דירה חדשה מקבלן – מדריך‎

מאת: עו"ד אלי שמעוני

רוכשי דירות רבים בישראל טוענים מעת לעת להפרת חוזה מצד קבלנים, כאשר אלו האחרונים ממאנים למסור את הדירות אליהן התחייבו בזמן. חוק המכר דירות מנסה לפתור את המצב הדי שכיח הזה, באמצעות הטלת חובת פיצויים על קבלנים ללא הוכחת נזק. עם זאת, קבלנים מנסים להדוף תביעות אלו בכל מיני טענות הגנה אפשריות, ולהיכנס בגדרי הסייגים לפיצוי שהחוק מאפשר.

אם קבלן מסרב לשלם לכם פיצויים בטענה כזאת או אחרת, מה הסיכוי שלכם לגבור על טענה זו מבחינה משפטית? הרכבנו כאן מדריך קצר וממצה בנושא של איחור במסירת דירה חדשה מקבלן, וכיצד להתמודד עם טענות הגנה רווחות של קבלנים.

ליקויים בלתי צפויים בפרוייקט

לעתים קבלן עשוי לטעון שתקופת הבנייה של פרויקט בנייה מסוים התארכה עקב ליקויי בנייה בלתי צפויים שנגרמו בפרויקט. ליקויים אלו עשויים להיות גם שלא באשמת הקבלן, מכל מיני סיבות, כגון ליקויים הקשורים לשטח הבנייה עצמו וכדומה. טענה זו נדונה בפסק דין 52389-01-19 גיזבר יזכירוביץ ואח' נ' א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ. מדובר אמנם בפסיקה של בית משפט השלום, אולם ניתן ללמוד ממנה על הניתוח הנעשה בהקשר זה מצד בתי המשפט.

באותו מקרה, מדובר היה בחברה קבלנית שפשטה רגל; בנעליה של אותה חברה, נכנסה חברה אחרת, בשם א.א. בנין עדי עד השקעות נדלן ויזמות בע"מ (נקרא לה ״החברה הקבלנית החדשה״). החברה הקבלנית החדשה, טענה שכאשר היא קיבלה לידיה את הפרויקט, היא מצאה שלל ליקויי בנייה שהשאירה החברה הקבלנית הראשונה. לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות), קבלן רשאי לכלול בהסכם ("רשאי", משמע תמיד יעשה כן), סעיף לפיו במצב שבו האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו, הוא יהא פטור מחבות בפיצויים. החברה הקבלנית החדשה טענה, שכאשר לקחה עליה את הפרויקט, היא מצאה כשלים בחיזוק המבנה, בשלד הבניין, מערכות החשמל, במערכות האינסטלציה, וכן אי התאמה בין תכניות המכר ונספחי השינויים לבין תכניות הביצוע והיתרי בנייה, דבר שהצריך שינויים והגשות לעירייה המקומית. כלומר בגלל שהחברה הקבלנית החדשה מצאה כל מיני תקלות בלתי צפויות בפרויקט עליו היא השתלטה, היא טענה לפטור מחבות לפיצויים.

על כך נכתב בפסק הדין דנן:
"פרויקט בנייה הוא עניין מורכב. לשם הכרעה בשאלה האם נסיבות פלוניות אחראיות לעיכוב בלוח הזמנים היה על הנתבעת להציג מסד ראייתי תומך לקיומו של קשר סיבתי בין אותן נסיבות לבין האיחור במסירה. הנתבעת כשלה בכך….הנתבעת לא הציגה תשתית ראייתית לכך ולא חוות דעת מומחה לתמיכת טענתה. הנתבעת גם לא הציגה מסד ראייתי ממנו ניתן ללמוד שלא היה בידיה למנוע את התרחשות אותן נסיבות או למצער לבטל או למתן את השפעתן… הנתבעת הייתה מודעת לסיכון שיהא עליה לשלם פיצוי לרוכשים בשל התארכות הפרויקט. הדבר עולה מבקשת הנאמן למתן הוראות לאישור המכירה לנתבעת… בידיה היה המידע הרלוונטי וכמי שביצעה את הפרויקט היה עליה לכלכל את צעדיה בהתאם ואת הסיכון בגין כך יש להטיל על כתפיה".

רוצה לומר, טענה בדבר ליקויים בלתי צפויים הייתה יכולה להתקבל בבית המשפט, כל עוד הקבלן יכול לבסס קשר סיבתי אמיתי בין נסיבות שלא היה ניתן למנוע אותן, לבין עיכוב בפרויקט. הקו המנחה בהקשר הזה, הינו שיש לבדוק הן את היכולת של הקבלן למנוע את עצם ההתרחשות של הנסיבות שגרמו לאיחור והן את היכולת של הקבלן לפעול לביטול או למיתון ההשפעה של אותן נסיבות (תא"מ פ"ת 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ). בשורה התחתונה, כדי לצלוח טענה של נסיבות שאינן בשליטת המוכר, עליו להראות שהוא נקלע לנסיבות אותן לא ניתן היה למנוע מראש, וכן קשר ראייתי לבין הנסיבות לבין האיחור.

פשיטת רגל של קבלן מבצע

פרויקטים של בנייה מוקמים ומשווקים בידי חברה יזמית, אולם לא פעם יש גורמים מבצעים הפועלים בנפרד מהחברה המשווקת. לעתים אותם קבלנים הנשכרים לביצוע עבודה של הפרויקט, נקלעים להקפאת הליכים ואף לפשיטת רגל (חזון נפרץ בענף הבנייה לצערנו, הממומן כולו מהלוואות מסוכנות, וחשוף להמון סיכונים משפטיים שיכולים לפגוע בקלות בכל השחקנים בתחום).

מקרה כזה נדון בתא"מ (ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ. באותו מקרה, עקב קריסתו הכלכלית של הקבלן המבצע, הוצא נגדו צו הקפאת הליכים, ואף נמנע מהחברה היזמית אף לגשת לאתר הבנייה נשוא המחלוקת. באותו מקרה, לא הייתה מחלוקת כי קריסתו של הקבלן לא הייתה בשליטת הנתבעת. יתרה מכך, לא הייתה מחלוקת כי מיד לאחר שניתן צו הקפאת ההליכים החברה היזמית נפגשה עם הנאמנים. לאחר מכן, היא הגישה בקשה לבית המשפט של הקפאת ההליכים לאפשר לה לתפוס חזקה באתר הבנייה (אך הבקשה נדתחה). יתרה מכך, בית המשפט כתב בפסק הדין:

"התרשמותי היא כי הנתבעת התנהלה כפי שניתן לצפות מיזם הנקלע לסיטואציה כדוגמת זו שהנתבעת נקלעה אליה. עוד אציין, כי מקובלת עלי טענתה של הנתבעת כי במועד החתימה על ההסכם עם הקבלן הוא נחזה להיות (וייתכן שאף היה) גוף יציב ומבוסס… לאור כל האמור, נכון אני לצאת מנקודת הנחה כי קריסתו של הקבלן היא נסיבה שלא הייתה בשליטתה של הנתבעת".

עם זאת, טענותיה של החברה היזמית נדחו. מדוע? משום שבית המשפט מטיל את האחריות הכוללת על המוכר. כך נכתב בפסק הדין: "הסיכונים הקשורים לקבלן, לרבות הסיכון לקריסה כלכלית שלו, מונחים במלואם לפתחה של הנתבעת, כיזמית הפרויקט. הקבלן הוא ספק "פרטי" של הנתבעת. הנתבעת היא זו שבחרה בו. היא זו ששקלה את היתרונות והחסרונות שבהתקשרות איתו. אילו היה הקבלן מבצע את עבודתו ללא דופי, הנתבעת היא זו שהייתה נהנית מכך. ממילא, היא גם זו שנושאת בסיכונים שבהתקשרות. אין כל הצדקה להטיל על הקונה, ולו באופן חלקי, את סיכוני הקבלן שנבחר על ידי היזם".

רוצה לומר, יש אחריות מוגברת יחסית על יזמים, לוודא שהעבודה תיעשה כהלכה ובמועד על ידי הקבלן המבצע. באם הקבלן נקלע לפשיטת רגל בלתי צפויה, הדבר לא צפוי להביא לפטור מתשלום פיצויים.

אלי שמעוני, משרד עורכי דין בהרצליה ובתל אביב, עוסק בתחום האזרחי/מסחרי ובייצוג תובעים ונתבעים. פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע.
במייל: [email protected], טלפון: 09-8669556, 03-5507155.
האמור לעיל הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו בא להחליף ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית הדרושה, בדרך כלל, טרם נקיטת הליכים משפטיים.

img

עו"ד אלי שמעוני

עו"ד אלי שמעוני בוגר תואר ראשון במשפטים (LL.B) ובעל תואר שני במנהל עסקים (MBA) ומביא ידע משפטי עשיר בתחומי התמחותו. בנוסף, עו"ד שמעוני בוגר קשת רחבה של הסמכות מקצועיות בתחומי המשפט האזרחי, הבנקאות, הציות, הקניין הרוחני, הממשל התאגידי ועוד… תחומי העיסוק העיקריים של עו"ד שמעוני: ליטיגציה אזרחית ומסחרית, תובענות ייצוגיות, גישור ובוררות, קניין רוחני, חברות, תביעות ייצוגיות, מקרקעין, צוואות וירושות, תביעות כספיות, מטבעות קריפטוגרפיים, בנקאות, ציות והשקעות.

    לייעוץ וקביעת פגישה השאירו פרטים ונחזור בהקדם: